二次营销，也被称为“经营客户”，是指针对同一客户在其生命周期内不同阶段和地理位置上的多样化需求所进行的管理。这种营销策略强调的是以客户为中心的战略，而非传统的竞争者导向型战略。

二次营销，即“经营客户”，本质上是对同一客户在不同时间、不同地点的各种需求的管理。这一概念的成功实施依赖于公司强大的客户关系管理系统或管理能力。在中国房地产行业中，尤其是在杭州市，普遍采用的竞争者导向型战略与二次营销的理念形成鲜明对比。

二次营销的优势体现在两个方面：首先，它能够有效避免短期性和局部性的产品过剩以及产品供应结构失衡；其次，通过最大化保留现有客户群体，其营销成本相对较低，因为发展新客户的成本通常是维护现有客户成本的五至八倍。

然而，二次营销的实践也有一定的挑战。首先，企业需要建立详尽的客户档案，包括人口统计学特征、行为特征和心理特征等方面的信息，以便及时掌握客户需求的变化。此外，公司还应具备长远的产品规划能力，确保产品设计能够满足同一客户群的不同需求。

尽管如此，实现客户忠诚度仍然是二次营销的核心目标。然而，在当前市场环境下，维持客户忠诚变得愈发困难。总的来说，二次营销作为一种营销理念或思维模式，是在市场竞争异常激烈的背景下产生的。