提前还贷是指借款人在还款期未满之前的某个时间点即先行偿还贷款的行为。借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款，按照银行规定日期，将贷款部分全部一次还清或部分还清。

提前还贷是指借款人在还款期未满之前的某个时间点即先行偿还贷款的行为。

提前还贷并不总是受到商业银行的欢迎。借款人一旦提前还贷，有可能打乱了银行资金的使用计划，也失去了贷款带来的稳定利息收入。因此，实践中有些银行将主动提前还贷视为一种违约行为，并向借款人收取一定数目的违约金。

借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方才可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款；

贷款机构为严肃贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上；

借款人提前还贷一般需提前10天或15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还贷本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请，并须经其审核同意；

借款人在当月仍需要偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部分住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式以“先息后本，每月等额减少，缩短还款期限”的计算原理，重新计算提前偿还部分贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印“每月还贷本金利息表”，重新与借款人签订“借款变更合同”。

借款人在考虑提前还贷时，首先需要清楚尚有多少贷款本金还未还清，因此，需要计算贷款本金的余额。

根据资金时间价值理论，贷款月还款额的现值之和就是贷款本金。因此，提前还贷时尚未支付的月还款额现值之和就应为贷款本金余额，其计算公式为：

式中：

n——还款期数，

t——已偿还期数，

假设某借款人2013年7月向银行申请27万元20年期的商业性个人住房贷款，若该借款人预计2年后（2015年6月）选择一次性还款10万元，还款期限不变。那么银行将按如下方式计算这笔贷款的利息：

假设该先生选择的是等额本息还款方式，获得的贷款利率是当前的基准利率，即6.55%，那么该先生每月的还款金额是2021元。若2年之内贷款利率不变，2年之后该先生共偿还46483.07元，其中偿还本金为13372.23元，剩余本金为256627.77元。此时，该先生一次性偿还10万元，那么以后所需偿还的本金为152627.77元。银行将以该金额为基础，以上文公式，计算该借款人后续所需偿还本金和利息。

提前还贷一般分为提前部分还贷、提前全部还贷这两种方式。

目前个人住房公积金贷款和部分银行的个人住房商业贷款允许借款人提前还款，但一般银行要收取一定的违约金。

按还款方式不同，借款人可以选择不同的提前还贷方式。目前，多数银行都能提供5种提前还贷的方式，供客户选择。

第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。（不用还利息，但已付的利息不退）

第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。（节省利息较多）

第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。（减小月供负担，但节省程度低于第二种）

第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。（节省利息较多）

第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。（月供增加，减少部分利息，但相对不合算）

由于“等额本金还款法”前期还的本金多，所以，当个人提前还款时，利息的损失就小。而“等额本息还款法”由于前期还的利息多，本金少，则当提前还款时就要吃些亏。所以，选择合情合理的还贷方式十分重要。以前述王先生购房为例：贷款年利率为5.04%，月利率为4.2%。如果是等额本息还款法，借款人获得贷款后20年所还利息总额为147320元；如果是等额本金还款法，借款人获得贷款后20年所还利息总额为125191.26元。可以看出，随着时间的推移，到第20年，等额本金还款法要比等额本息还款法少还利息22128.74元。

在偿还贷款过程中，随着经济实力的提升，许多人愿意提前归还部分或全部贷款。2002年2月21日起，银行贷款年利率5年内公积金为3.6%，商业贷款为4.77%，5年以上公积金为4.05%，商业贷款为5.04%。因此，在确定提前还贷时尽量不要跨过5年的最佳时间段。毫无疑问，只要提前还贷，王先生不管是采4取等额本息还款法还是等额本金还款法，都可以少还贷款利息。

如果是采取等额本息还款法，还款总额为397320元，借款人还款五年即第60个月还款后，剩余贷款本金变为234990元。对于提前还款的，可以采用两种方式：一是提前全部还清贷款，将剩余贷款本金234990元全部还清。二是提前还款一部分如5万元，剩余贷款本金变为184990元，剩余贷款期限变为180个月，贷款利率为5.04%，以按月等额本息还款法的公式计算，月均还款额变为1225元，每月还款额下降430.5元。进一步计算可以发现，全部还贷，买房人少还利息为：63000元；部分还贷，买房人少还利息为27490元。

一般情况下，借款人在提前还贷时需要经过5个步骤：

第一步，先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否需交一定的违约金。

第二步，向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。

第三步，按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。

第四步，借款人携相关证件到借款银行办理提前还款相关手续。

第五步，提交“提前还款申请表”，并在柜台存入提前偿还的款项即可。

通常，提前还款申请一经贷款银行确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力。此后，借款人不论何种原因，若未能按照已经生效的提前还款申请中规定的金额和日期偿还贷款，则视为逾期还款，借款人按照借款合同承担相应的违约责任。

1998年3月中国建设银行总行下发的《中国建设银行个人住房贷款办法》规定，借款人不必在原定的期限内逐月平均还清，只要有条件，也可以提前归还贷款。该办法还规定了提前还贷的两种方式：一种是提前还清全部贷款，一种是提前归还一部分。这一规定既适用于商业贷款，也适用于公积金贷款。

从地方来看，1998年5月北京市建设银行制定了《个人住房贷款操作细则》，该细则规定，北京市建设银行可办理借款人提前部分还款或提前一次性全部还清剩余贷款本息的业务。2000年4月北京建设银行又对相关业务进行了修订，并下发了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款实施细则》。同时，为规范业务操作，北京市建设银行专门制定并下发了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款操作规程》，该规程第10条规定：贷款期限在1年以上的，借款人从贷款发放的次月起偿还贷款本息；借款人在正常归还某一月均还款额时，可同时归还部分贷款本金，冲减其剩余贷款本金，但归还额度必须为1万元的整数倍；贷款期间在1年以内(含1年)的，执行中国建设银行总行规定。

有些用户认为想还就还，事实上情况并非如此。由于抵押贷款金额较大，需要经银行批准。只有经过银行批准，才能提前还款。因此，当个人计划提前还款时，最好提前一周与贷款银行预约。

对于提前还款，银行会收取一定的费用，最常见的是违约金。不同的银行收取违约金的标准不同。买家最好先咨询贷款银行。

对于提前还款，不是借款人想还多少就还多少，而是有要求的。一般来说，最低还款额为1万元，其次还款额必须是1万元的整数倍。

大多数银行对提前还款时间有要求，比如还款一年后才能申请提前还款。因此，如果还款时间不符合要求，就不能申请提前还款。

许多购房者采用组合贷款买房，原本想提前还商业贷款，但被拒绝了。原因是组合贷款提前还款，不能只偿还其中一个，必须保持一定比例。

如果提前偿还贷款，应该了解银行的利率。例如，当贷款利率开始下降时，提前还款将非常不划算，个人会遭受很多损失，因为下降的利率已经抵消了个人的许多压力。

原先享受7折利率的贷款不必急于还款。有折扣的房贷可以不提前还，闲置资金可用来投资货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷的利息成本。

等额本金还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，还掉的基本为本金。所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别是年收益率超过银行房贷利率的渠道。

客户如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券等，或者做生意的买卖人，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。

提前还款是否构成违约需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。中华人民共和国民法典第六百七十七条规定，借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款，那么提前还贷则不构成违约，也无需支付违约金。如果双方签订的合同约定提前还贷为违约行为，约定了一定比例的违约金，且不违反法律和行政法规的强制性规定，那么借款人提前还款则可能构成违约，需按照合同中的约定支付违约金。

如合同中没约定，双方协商未果，根据民法典第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。可见，如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定，也未能协商一致，那么在不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝借款人提前还贷。借款人有权到法院起诉银行接受其提前还款，如果银行举证证明借款人的提前履行行为增加了费用，那么银行可以依据上述规定主张由借款人负担此项费用。

2022年8月1日，交通银行发布的《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》显示，自从当年11月起，该行将调整个人按揭类贷款、个人线上抵押贷(消费)提前还款补偿金收费标准。补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，比例为提前还款本金金额的1%。其中，个人按揭类贷款包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款等。8月2日，这一话题冲上热搜，8月2日下午，交通银行官网已删除上述公告。

2023年7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜今天在新闻发布会上表示，2023年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

2023年9月13日中国人民银行有关部门负责人接受采访时表示“降低存量房地产利率，居民利息负担将有效减小。”该负责人谈及相关政策时表示，目前提前还贷情况已经有所减少，预期得到实质性改善，这将有利于优化居民资产负债结构，增强消费能力和消费信心。

“出现“提前还贷潮”主要有三个原因：一是在家庭未来收入存在不确定性的情况下，部分购房者希望降低利息支出和按揭负担；二是在近期支持房地产行业平稳健康发展的政策组合拳下，最新发放的商业住房贷款和公积金贷款利率下行趋势较为明显，促使存量房贷客户提前还款以节约利息开支；三是目前其他投资产品收益率不理想，闲置资金用作投资的吸引力下降，因此改变财务规划用来提前还贷的诱因有所上升。”（仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟评）

“近期多地住房贷款出现“提前还款潮”的主要动因在于借款人。受近几年经济下行和疫情反复等多重冲击影响，我国居民工作不稳定性加大，部分居民收入有所下降，投资和消费需求不振，对未来预期不明。部分借款人通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力，降低住房消费负担。同时，去年以来我国金融市场波动加剧，一贯稳健的银行理财产品出现“破净”，普通居民投资收益下降明显，风险偏好趋于保守，将原来用于投资的部分资金用于提前还款。此外，部分存量住房贷款利率偏高，也是借款人提前还款的原因之一。”（招联首席研究员董希淼评）

“近期出现“提前还贷潮”的原因是多方面的。一是疫情以来经济增长和居民收入受到冲击，居民趋向于缩减消费和投资，减少负债，收缩资产负债表。二是2022年以来资本市场表现低迷，除了股市、债市、楼市表现不佳外，甚至连部分理财产品也跌破净值。居民缺乏较好的投资渠道，叠加疫情影响下旅游等服务消费、线下消费受限，居民储蓄大幅增长。相比之下，部分存量商业房贷利率不仅明显高于存款利率，甚至高于理财收益率，进一步强化居民提前还贷动机。”（中国银行研究院研究员叶银丹评）