公共租赁房(国家提供的保障性住房)

公共租赁房

国家提供的保障性住房

公共租赁房（Public rental housing），俗称公租房，是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收体出租的保障性住房，是国家住房保障体系的重要组成部分。

公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。

公租房租赁有五个特点：一是保障性；二是政策支持性；三是租赁性；四是专业性；五是供应群体广泛性。合同期限一般为3至5年，合同示范文本由省、自治区、直辖市住房城乡建设（住房保障）部门制订。承租人应当按照合同约定合理使用住房，及时缴纳租金和其他费用。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。

2017年12月，公租房入选2017民生热词榜。

基本定义

公共租赁住房是指以政府为主导，提供政策支持，由政府、企业以及其他社会力量等各类主体投资建设，限定套型、住房面积和条件，以低于市场水平的租赁价格，面向符合条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工、外来务工人员供应的保障性住房。

实施背景

随着1998年房改以及住房市场的建立和完善，中国房地产市场供应城镇住房的格局基本形成，但隐藏在活跃的房地产市场背后的弊端也逐渐浮现——城市人口数量急剧增长，导致了对住房刚性需求的迅速提升，中国住房租赁市场结构性供给不足的问题凸显，新市民、青年人等群体住房困难问题较为突出。为此，国家提出发展保障性租赁住房的概念，以解决大城市住房突出问题。

特点

保障性　　

发展公共租赁住房是中原地区政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。《指导意见》明确指出，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。由此可见，发展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。

政策支持性

公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成的，而是由国家推动出现的，是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住房类别，因此公共租赁住房的发展，尤其是发展初期，只有在国家特殊政策的支持下，才能步入正常的发展轨道。同时，基于公共租赁住房的保障性特质，国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展。对此，《指导意见》专设“政策支持”部分，从土地供应、国家投资、税收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房发展以政策支持。

租赁性

这是公共租赁住房的核心特征，也是公共租赁住房与经济适用房的最大区别。经济适用房是为目标群体提供的低于市场价格的产权住房，而公共租赁住房则是向目标群体提供适当的租赁住房来保障其住有所居。

专业性　　

这是公共租赁住房与个人出租住房最大的区别。传统的个人出租住房的首要功能是产权者自住，而公共租赁住房不论是通过新建、改建、收购，还是通过在市场上长期租赁住房等方式筹集的房源，都不是为了自住，而是专业用于出租的。

供应群体广泛性

在中国原有的保障性住房中，廉租住房的供应对象是最低收入群体，经济适用房的供应对象是中等收入群体。而《指导意见》规定：公共租赁住房的供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。

住房获取

获取资格

以北京为例

申请人需具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元（含）以下。　　

申请家庭应当推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人（申请人：公共租赁住房申请家庭，包括申请人、配偶、未成年子女及已成年单身子女）。

符合申请条件的具有本市城镇户籍家庭，到户籍所在地街道或乡镇住房保障管理部门申请。

获取流程

申请与审核

1、申请公共租赁住房，应当符合以下条件：

（一）在本地无住房或者住房面积低于规定标准；

（二）收入、财产低于规定标准；

（三）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。

具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

2、申请人应当根据市、县级人民政府住房保障主管部门的规定，提交申请材料，并对申请材料的真实性负责。申请人应当书面同意市、县级人民政府住房保障主管部门核实其申报信息。

申请人提交的申请材料齐全的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当受理，并向申请人出具书面凭证；申请材料不齐全的，应当一次性书面告知申请人需要补正的材料。

对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房，用人单位可以代表本单位职工申请。

3、市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，对申请人提交的申请材料进行审核。

经审核，对符合申请条件的申请人，应当予以公示，经公示无异议或者异议不成立的，登记为公共租赁住房轮候对象，并向社会公开；对不符合申请条件的申请人，应当书面通知并说明理由。

申请人对审核结果有异议，可以向市、县级人民政府住房保障主管部门申请复核。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门进行复核，并在15个工作日内将复核结果书面告知申请人。

轮候与配租

1、对登记为轮候对象的申请人，应当在轮候期内安排公共租赁住房。

直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门应当根据本地区经济发展水平和公共租赁住房需求，合理确定公共租赁住房轮候期，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。轮候期一般不超过5年。

2、公共租赁住房房源确定后，市、县级人民政府住房保障主管部门应当制定配租方案并向社会公布。

配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积，租金标准，供应对象范围，意向登记时限等内容。

企事业单位投资的公共租赁住房的供应对象范围，可以规定为本单位职工。

3、配租方案公布后，轮候对象可以按照配租方案，到市、县级人民政府住房保障主管部门进行意向登记。

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，在15个工作日内对意向登记的轮候对象进行复审。对不符合条件的，应当书面通知并说明理由。

4、对复审通过的轮候对象，市、县级人民政府住房保障主管部门可以采取综合评分、随机摇号等方式，确定配租对象与配租排序。

综合评分办法、摇号方式及评分、摇号的过程和结果应当向社会公开。

5、配租对象与配租排序确定后应当予以公示。公示无异议或者异议不成立的，配租对象按照配租排序选择公共租赁住房。

配租结果应当向社会公开。

6、复审通过的轮候对象中享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等，可以优先安排公共租赁住房。优先对象的范围和优先安排的办法由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

社会力量投资和用人单位代表本单位职工申请的公共租赁住房，只能向经审核登记为轮候对象的申请人配租。

7、配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。

租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。

管理办法

公共租赁住房管理办法

（2012年5月28日中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号公布　2012年7月15日起施行）　　

第一章　

总则　　

第一条　为了加强对公共租赁住房的管理，保障公平分配，规范运营与使用，健全退出机制，制定本办法。　　

第二条　公共租赁住房的分配、运营、使用、退出和管理，适用本办法。　　

第三条　本办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。　　

公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。　　

公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。　　

第四条　国务院住房和城乡建设主管部门负责全国公共租赁住房的指导和监督工作。　　

县级以上地方人民政府住房城乡建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作。　　

第五条　直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强公共租赁住房管理信息系统建设，建立和完善公共租赁住房管理档案。　　

第六条　任何组织和个人对违反本办法的行为都有权进行举报、投诉。　　

住房城乡建设（住房保障）主管部门接到举报、投诉，应当依法及时核实、处理。　　

第二章　

申请与审核　　

第七条　申请公共租赁住房，应当符合以下条件：　　

（一）在本地无住房或者住房面积低于规定标准；　　

（二）收入、财产低于规定标准；　　

（三）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。　　

具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。　　

第八条　申请人应当根据市、县级人民政府住房保障主管部门的规定，提交申请材料，并对申请材料的真实性负责。申请人应当书面同意市、县级人民政府住房保障主管部门核实其申报信息。　　

对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房，用人单位可以代表本单位职工申请。　　

第九条　市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，对申请人提交的申请材料进行审核。　　

第三章　

轮候与配租　　

第十条　对登记为轮候对象的申请人，应当在轮候期内安排公共租赁住房。　　

第十一条　公共租赁住房房源确定后，市、县级人民政府住房保障主管部门应当制定配租方案并向社会公布。

配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积，租金标准，供应对象范围，意向登记时限等内容。　　

企事业单位投资的公共租赁住房的供应对象范围，可以规定为本单位职工。　　

第十二条　配租方案公布后，轮候对象可以按照配租方案，到市、县级人民政府住房保障主管部门进行意向登记。　　

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，在15个工作日内对意向登记的轮候对象进行复审。对不符合条件的，应当书面通知并说明理由。　　

第十三条　对复审通过的轮候对象，市、县级人民政府住房保障主管部门可以采取综合评分、随机摇号等方式，确定配租对象与配租排序。　　

综合评分办法、摇号方式及评分、摇号的过程和结果应当向社会公开。　　

第十四条　配租对象与配租排序确定后应当予以公示。公示无异议或者异议不成立的，配租对象按照配租排序选择公共租赁住房。　　

配租结果应当向社会公开。　　

第十五条　复审通过的轮候对象中享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等，可以优先安排公共租赁住房。优先对象的范围和优先安排的办法由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。　　

社会力量投资和用人单位代表本单位职工申请的公共租赁住房，只能向经审核登记为轮候对象的申请人配租。

第十六条　配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。　　

租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。　　

第十七条　公共租赁住房租赁合同一般应当包括以下内容：　　

（一）合同当事人的名称或姓名；　　

（二）房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备，以及使用要求；　　

（三）租赁期限、租金数额和支付方式；　　

（四）房屋维修责任；　　

（五）物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任；　　

（六）退回公共租赁住房的情形；　　

（七）违约责任及争议解决办法；　　

（八）其他应当约定的事项。　　

省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设（住房保障）主管部门应当制定公共租赁住房租赁合同示范文本。

合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案。　　

第十八条　公共租赁住房租赁期限一般不超过5年。　　

第十九条　市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。　　

公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整。　　

第二十条　公共租赁住房租赁合同约定的租金数额，应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定。　　

第二十一条　承租人应当根据合同约定，按时支付租金。　　

承租人收入低于当地规定标准的，可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免。　　

第二十二条　政府投资的公共租赁住房的租金收入按照政府非税收入管理的有关规定缴入同级国库，实行收支两条线管理，专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理等。　　

第二十三条　因就业、子女就学等原因需要调换公共租赁住房的，经公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位同意，承租人之间可以互换所承租的公共租赁住房。　　

第四章　

使用与退出　　

第二十四条　公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当负责公共租赁住房及其配套设施的维修养护，确保公共租赁住房的正常使用。　　

政府投资的公共租赁住房维修养护费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决，不足部分由财政预算安排解决；社会力量投资建设的公共租赁住房维修养护费用由所有权人及其委托的运营单位承担。　　

第二十五条　公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。　　

第二十六条　承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房。确需装修的，应当取得公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位同意。　　

第二十七条　承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：　　

（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；　　

（二）改变所承租公共租赁住房用途的；　　

（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；　　

（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；　　

（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。　　

承租人拒不退回公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期不退回的，市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。　　

第二十八条　市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。　　

公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查，发现有违反本办法规定行为的，应当及时依法处理或者向有关部门报告。　　　　　

第二十九条　承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。　　

第三十条　租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。　　

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的，准予续租，并签订续租合同。　　

未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。　　

第三十一条　承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：　　

（一）提出续租申请但经审核不符合续租条件的；　　

（二）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；　　

（三）租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。　　

承租人有前款规定情形之一的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。　　

搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金；承租人有其他住房的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。　　

第三十二条　房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。　　

第五章　

法律责任　　

第三十三条　住房城乡建设（住房保障）主管部门及其工作人员在公共租赁住房管理工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　

第三十四条　公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位违反本办法，有下列行为之一的，由市、县级人民政府住房保障主管部门责令限期改正，并处以3万元以下罚款：　　

（一）向不符合条件的对象出租公共租赁住房的；　　

（二）未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的；　　

（三）改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途，以及配套设施的规划用途的。　　

公共租赁住房的所有权人为行政机关的，按照本办法第三十三条处理。　　

第三十五条　申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门不予受理，给予警告，并记入公共租赁住房管理档案。　　

以欺骗等不正手段，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的，由市、县级人民政府住房保障主管部门处以1000元以下罚款，记入公共租赁住房管理档案；登记为轮候对象的，取消其登记；已承租公共租赁住房的，责令限期退回所承租公共租赁住房，并按市场价格补缴租金，逾期不退回的，可以依法申请人民法院强制执行，承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房。　　

第三十六条　承租人有下列行为之一的，由市、县级人民政府住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入公共租赁住房管理档案，处以1000元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款：　　

（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；　　

（二）改变所承租公共租赁住房用途的；　　

（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；　　

（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；　　

（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。　　

有前款所列行为，承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房；造成损失的，依法承担赔偿责任。　　

第三十七条　违反本办法第三十二条的，依照《房地产经纪管理办法》第三十七条，由县级以上地方人民政府住房城乡建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入房地产经纪信用档案；对房地产经纪人员，处以1万元以下罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元以下罚款。　　

第六章　

附则　　

第三十八条　省、自治区、直辖市住房城乡建设（住房保障）主管部门可以根据本办法制定实施细则。　　

第三十九条　本办法自2012年7月15日起施行。

指导意见

根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）精神，为加快发展公共租赁住房，经国务院同意，现提出以下意见：

一、加快发展公共租赁住房的重要意义

近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城市化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。

二、基本原则

（一）政府组织，社会参与。各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。

（二）因地制宜，分别决策。各地区要根据当地经济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。商品住房价格较高、小户型租赁住房供应紧张的城市，应加大公共租赁住房建设力度。

（三）统筹规划，分步实施。各地区要制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。

三、租赁管理

（一）公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。

（二）公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。

（三）公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年，合同示范文本由省、自治区、直辖市住房城乡建设（住房保障）部门制订。承租人应当按照合同约定合理使用住房，及时缴纳租金和其他费用。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。

（四）公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的，应当退出。对承租人拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。

四、房源筹集

（一）公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。要科学规划，合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设。

（二）在外来务工人员集中的开发区和工业园区，市、县人民政府应当按照集约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。

（三）新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，应符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全。成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。

五、政策支持

（一）各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。

（二）市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府要给予资金支持。中央以适当方式给予资金补助。

（三）对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体办法由财政部、税务总局制订。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。

（四）鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，具体办法由中国人民银行、银监会制订。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。

（五）公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。

六、监督管理

（一）发展公共租赁住房实行省政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。各级住房城乡建设（住房保障）部门负责公共租赁住房的行政管理工作，发展改革、监察、财政、国土资源、规划等有关部门按照各自职责负责相关工作。地方各级人民政府要加强组织领导，明确工作责任，健全住房保障管理机制和工作机构，落实人员和经费，确保公共租赁住房工作顺利实施。

（二）市、县人民政府要建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理制度。住房保障部门要按照规定的程序严格准入审批，加强对公共租赁住房运营的监督管理，做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。

（三）政府投资建设公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两

条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。

（四）各地可根据本意见，制订具体实施办法。各地已经出台的政策性租赁住房、租赁型经济适用住房、经济租赁住房、农民工公寓（集体宿舍）等政策，统一按本意见规定进行调整。

中华人民共和国住房和城乡建设部

中华人民共和国国家发展和改革委员会

中华人民共和国财政部

中华人民共和国国土资源部

中国人民银行

国家税务总局

中国银行业监督管理委员会

二〇一〇年六月八日

政策解读

为什么要实施两房并轨运行?如何并轨？

廉租住房和公共租赁住房都是保障性住房的重要组成部分，两者在发挥重要作用的同时，其平行运行过程中也出现了一些问题：一是两者虽都属于租赁型保障房，但面向的群体不完全一样，申请人容易混淆；二是住房保障需求和供应是一个动态的过程，近年来部分地方出现了保障房与保障对象不相匹配的情况；三是平行运行不利于两项制度间的政策衔接，给老百姓造成不必要的麻烦。

一些地方在廉租住房和公共租赁住房统筹建设、并轨运行方面作出了积极探索。在总结各地经验的基础上，住房城乡建设部根据《国务院批转国家发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》和《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》等文件精神，会同财政部和国家发展改革委起草了《通知》。

根据《通知》，从2014年起，廉租住房并入公共租赁住房，合并后统称公共租赁住房。廉租住房建设计划将（含购改租等筹集方式）统一并入公共租赁住房年度建设计划，此前已经列入廉租住房建设计划的项目继续建设，建成后全部纳入公共租赁住房进行管理。

《通知》还要求各地整合原有的管理资源，建立统一的申请受理渠道、审核准入程序，方便群众申请，提高工作效率。各地要根据房源情况，综合考虑保障对象的住房困难、收入水平、申请顺序、保障需求等因素，合理确定轮候排序的规则。

并轨运行后政策优惠力度和住房保障投资力度会不会减弱？

并轨后，对公共租赁住房建设的政策支持力度不会减弱。并轨前，廉租住房土地供应采取划拨方式；公共租赁住房土地供应可采取出让、划拨、出租、作价入股等多种形式。并轨后，在不减少建设用地供应总量的前提下，地方可以根据需要在现行政策框架内选用适当的土地供应方式。并轨前的廉租住房和公共租赁住房财税优惠政策仍将保留。继续加大信贷支持力度、支持符合条件的公共租赁住房建设单位发行企业债券等。

并轨后，住房保障投资力度不会减弱，地方政府投资和中央投资补助资金也不会减少。一是地方政府要将原来用于廉租住房建设的资金调整到公共租赁住房建设投资；廉租户在市场上租赁住房享受的租赁补贴继续发放。二是中央补助的部分，并轨后财政部继续对地方公共租赁住房建设以及租赁补贴进行补助，原由国家发展改革委安排的廉租住房建设补助投资也不会取消，而是调整用于公共租赁住房配套基础设施建设。三是中央补助继续对财政困难地区予以倾斜。

并轨后地方如何申报计划，中央补助资金怎么下达？

并轨前，廉租住房与公共租赁住房建设分别制订年度建设计划，国家发展改革委和财政部分别下达补助资金。并轨后，各地要统一按照公共租赁住房制订年度建设计划，在建设量上涵盖原公共租赁住房和廉租住房的建设计划，以保障住房困难群体的利益。

中央补助资金将按以下原则安排：一是财政部将综合考虑各地区的财政困难系数、当年建设任务、上年任务完成情况等因素，按照各地公共租赁住房申报建设总量合理安排建设补助资金和在市场上租赁房屋保障对象的租赁补贴资金；二是国家发展改革委将综合考虑近两年廉租住房和公共租赁住房建设任务，结合各地财力困难程度，统筹安排下达保障性住房配套基础设施建设补助投资，由省级发展改革部门会同有关部门分解落实到具体项目。

并轨后保障房建设标准如何确定？如何确保低收入住房困难群体的住房保障权益？

对各类保障房的建设标准，国务院已有明确规定，新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，公共租赁住房单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，严格控制在60平方米以下。两房并轨后，地方要按照国务院的规定，统筹建设标准，在对申请对象需求进行摸底调查的基础上，根据申请、轮候对象家庭人口数量、性别结构、代际结构、支付能力等因素，合理配置不同户型，主要建设小户型住房，严禁面积超标。

住房保障应从低端保起，优先满足住房最困难群体的基本需求。并轨后，要保证住房最困难的群体优先及时获得住房保障，体现住房保障的公平公正。一是对并轨前原廉租住房保障对象的需求要优先满足。《通知》已明确，已经建成的，或者在2014年以前已经立项正在建设的廉租住房要优先用于解决原来廉租住房保障对象。二是对并轨后公共租赁住房保障对象，地方要合理制订轮候规则，保障住房困难持续时间更长、经济状况更差的家庭优先获得配租。

在建廉租住房和存量廉租住房如何管理？

并轨后，要妥善处理好在建廉租住房及存量廉租住房的管理。一是新增供应全部纳入公共租赁住房管理。二是在建廉租住房项目应按照原计划继续抓紧实施，建成后统一纳入公共租赁住房管理。三是此前已投入使用的廉租住房，可继续按原廉租住房规定进行管理，并逐步并入公共租赁住房统一管理。

并轨后公共租赁住房租金如何确定？

政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，可以根据承租人的支付能力实行租金减免。对于社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，可按照适当低于市场租金的标准收取租金。同时，地方政府或用工单位可按规定对符合条件的低收入保障对象予以适当补贴。大的原则是一致的，具体操作上可结合实际情况加以细化。

为什么政府投资建设和社会投资建设的公共租赁住房租金收取及补贴方式不一样？

考虑既要鼓励社会投资机构参与保障性住房的建设和运营，加快建设、规范服务，促进住房保障事业可持续发展，同时又要保障社会投资机构的权益，保障其建设及运营管理所需要的现金流，保持其可持续发展。社会力量投资建设的公共租赁住房按照适当低于市场租金的标准收取租金。这样有助于吸引社会投资参与公共租赁住房建设和运营。同时地方政府或用工单位可按规定对符合条件的低收入保障对象予以适当补贴，减轻低收入住房困难家庭的租金支付负担。

而对政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，为简化操作，《通知》规定可以直接减免租金。各地可结合实际情况制订具体实施办法。

优惠政策

一、对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

二、对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。

三、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

五、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。

个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。

六、对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。

七、对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策。

八、享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、国家社会与经济发展计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集），并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。

九、纳税人享受本公告规定的优惠政策，应按规定进行免税申报，并将不动产权属证明、载有房产原值的相关材料、纳入公租房及用地管理的相关材料、配套建设管理公租房相关材料、购买住房作为公租房相关材料、公租房租赁协议等留存备查。

发展现状

2010年，北京将在城乡接合部建超过50万平方米的公共租赁房。4月，住建部会同有关部门正在制定《发展公共租赁住房建设的指导意见》，明确有关政策。9月，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》明确要求，各地在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%的基础上，结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。

2011年4月3日，天津市首批公共租赁住房公开摇号仪式在河北区新闻大厦一层演播厅举行。2012年5月，河北省石家庄市首批511套公共租赁房交房。

2018年10月，北京市住建委对外发布《关于严格违规转租转借公共租赁住房家庭资格管理等工作的通知》。11月，北京市7768套公租房配租登记。11月29日下午，广州市住房保障办举行广州市2018年新就业无房职工（个人、家庭）申请公租房摇号分配仪式，经过系统摇号，推出的房源共有799套完成配租。

2019年，北京市住房城乡建设委会同北京市市场监督管理局起草了《北京市公共租赁住房租赁合同》示范文本，在听取有关单位和专家建议后，正式向社会公开征求意见。5月，财政部、税务总局印发关于公共租赁住房税收优惠政策的公告。公告指出，对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。

2021年8月31日，淄博市住房和城乡建设保障服务中心发布《2021年市级公共租赁住房房源分配公告》，此次计划分配幸福城公租房小区44套、储藏室8间（清退时储藏室与房间号一一对应），洪沟廉租房小区21套，储藏室21间。

2022年3月，宁波市江北区住房保障中心发布《江北区2022年香树湾项目公共租赁住房申请公告》。该公共租赁住房位于慈城镇香树湾小区，共推出房源80套。

2023年7月，秦皇岛市保障房中心公布第5批保障性住房申请家庭资格审核合格家庭公示名单。广州市2023年户籍家庭公共租赁住房共5526套推出分配，10月17日起接受符合申请公共租赁住房条件的轮候家庭意向登记，12月26日公开进行摇号预分配。2023年石家庄市第二批分配的1156套公共租赁住房，将于11月1日开始办理入住。

面临问题

中国的保障房建设是一个多层次的体系，在2011年的1000 万套保障房计划中，经济适用房、廉租房、公租房共占比60%。其中，租赁型保障房又占到60%以上。对于经济适用房、限价房、拆迁安置房，地方运作多年，已形成“政府低价供地—— 开发商开发——符合条件的居民购买”的成熟模式，银行和开发商都愿意参与。真正考验地方政府的，主要是380万套公租房和廉租房，这两部分所需资金大概在5000亿元左右。除去中央财政拨款1292.66亿元，地方融资的额度大概在3700亿元左右。其中，廉租房主要靠财政投入，来源包括住房公积金增值收益、土地出让净收益中按10%提取的部分等。而公租房除了政府筹集的项目资本金外，全部要向金融机构和社会力量融资。对于公租房与廉租房这类租赁型保障房而言，地方政府缺乏动力，开发商、银行与社会资金缺乏明晰的盈利模式，因而发展缓慢。

住建部政策研究中心副研究员金浩然认为，除了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中提到的土地价款补缴、税费负担、水电气价格等难题之外，推进保障性租赁住房发展面临的其他共性难点还包括以下四点。

首先，资金平衡压力大。国内发展住房租赁普遍面临土地成本高、融资成本高、税率高、租金回报率低和回报周期长的难题。相较于市场化租赁房，保障性租赁住房可以在土地、融资和税费等方面降低成本，但要面对租金低于市场价的要求，参与主体面临短期内难以实现资金平衡的压力。

其次，融资难和融资贵。保障性租赁住房建设前期投入大，房地产企业、集体经济组织和园区等参与方自有资金有限，需要引入长周期、低成本的资金。普遍面临融资难、融资贵的问题。《意见》提出要加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，但还需要进一步加强落实。

第三，政策支持力度难以把握。国内租赁住房的租售比普遍偏低，政府给予政策支持是引导多主体投资、提高社会资本参与积极性的重要基础，但也意味着直接提供资金支持或放弃一部分财政收入，这本质上是一种由社会成员出资、政府代为操作的公益行为，必须确保资源使用的公平性。

第四，保障对象难以划定。保障性租赁住房保障范围相对模糊，“符合条件”、“新市民”、“青年人”都是相对概念，并无统一定义。合理的保障范围既要坚持“保基本”，又要充分考虑不同渠道特征、分类设定准入门槛，更增加了确定保障范围的难度。

解决途径

公共租赁住房可通过集中新建、配建、改建、购买、长期租赁等方式筹集，可由政府投资，也可由政府提供政策支持、社会力量投资。

市、县（市、区）人民政府（管委会）应综合考虑经济发展水平和公共租赁住房需求等因素，合理编制公共租赁住房建设规划和年度建设计划，应将公共租赁住房建设用地纳入土地利用年度计划、土地供应和储备计划。对列入本地区年度建设计划的公共租赁住房项目，要落实好土地、资金、税费等各项支持政策，确保公共租赁住房建设工作顺利实施，鼓励社会力量投资和运营公共租赁住房。筹集公共租赁住房应科学规划、合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，并同步做好小区内外市政配套设施建设。

新建公共租赁住房应当严格遵循公共租赁住房建设规划和年度计划，严格执行国家规定的单套户型建筑面积控制标准，单套建筑面积原则上不超过60平方米，并根据城市中、低收入住房困难家庭的实际需求，合理确定套型结构。公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。

公租房小区应按要求建设无障碍设施。新建公租房小区建设规模1200套以上、居住人口5000以上的应配套建设幼儿园和老年活动室。政府投资公共租赁住房资产（包括住宅及配套的非住宅资产）的租金收入和罚款收入按照政府非税收入管理和国库集中收缴管理的有关规定缴入同级国库，实行收支两条线管理，专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及维修养护、管理等。政府投资公共租赁住房的维修养护费用主要通过公共租赁住房资产的租金收入和罚款收入解决，不足部分由财政预算安排解决。

社会力量投资建设的公共租赁住房，其租金收入和配套设施的经营性收入归投资者所有，房屋维修养护费用由所有权人承担。政府和社会力量共建的公共租赁住房，其租金收入、经营性收入和房屋维修养护费分别按投资比例分配和承担。

城镇居民最低生活保障制度、特困住房困难家庭租赁补贴标准，按照本地市场住房租金平均水平的70%进行补贴。城镇低保边缘住房困难家庭租赁补贴标准，按照本地市场住房租金平均水平的60%进行补贴。城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在本地稳定就业无房的外来务工人员补贴标准，按照本地市场住房租金平均水平的40%进行补贴。

影响

公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。这样的转变，其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助，今天通过公共租赁房帮助“夹心层”解决住房难，明天或许将有更多帮助非低收入群体减负的政策出台，比如减税、就业帮扶等等。

另外，公共租赁房能够真正完善起来，它可能在一定程度上抑制房价继续攀升，让人们放弃急于买房的心理。购房的人少了，房价也会有所回落，这样就又能让一部分人住进自己的房子里。

公共租赁房覆盖面较广，不仅包括本地中低收入家庭，还将惠及新就业人员和外来务工人员，未来还有可能进一步扩大。这些群体原不在保障范围之内，只能硬着头皮到市场上租房、买房。大规模地增加公共租赁房，可以分流相当一部分购房需求，减轻商品房供求压力，从而稳定房价。现阶段尽管建成规模还比较小，但可以起到稳定预期的作用，避免大量需求集中入市，为楼市调控争取时间。