房屋养老金是指为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。它是政府储备房屋安全资金的一项制度性安排，是对住宅专项维修资金的一种制度补充，由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户是业主交存的住宅专项维修资金，公共账户则是通过试点城市，从财政的渠道解决账户里资金的问题。

2021年起，住宅专项维修资金的用途，从存量房维护扩大至老旧小区改造。2023年6月26日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹提出探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

2024年8月23日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部副部长董建国在会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。截至2024年8月23日，房屋体检、房屋养老金、房屋保险在上海等22个城市开展试点。8月26日，住房城乡建设部相关司局负责人就社会关注的房屋养老金相关问题进行权威解读。

中国现有的存量住房时间跨度长、数量大，但住宅专项维修资金体量小，难以满足房屋维修需求。许多住房是2000年以前建造，随着房龄的增长，老旧住房的占比还在持续攀升。部分存量住房平均房龄已达30-40年，面临包括房屋结构失稳、设施设备及管线锈蚀老化、屋面渗漏、墙体透寒等房屋老化问题。

一方面，维修基金在使用时存在诸多限制条件：动用住宅专项维修资金要求2/3以上业主参加、过半数同意，门槛过高，程序漫长，受申请动用程序繁琐等因素影响，住宅专项维修资金的提取率较低。2022年底，北京商品住宅专项维修资金提取率不足10%；2019年底，山东省的提取率只有3.3%。另一方面，部分老旧住宅维修资金严重不足，续缴制度难以落实。2004年，住宅专项维修资金成为办理房屋产权证时必须缴纳的费用，但之前的“房改房”和部分商品房没有缴存住宅专项维修资金。所以，现有的住宅专项维修资金已经无法满足存量住房的修缮和维修。

2007年10月30日，《住宅专项维修资金管理办法》经建设部第142次常务会议讨论通过，经财政部联合签署，自2008年2月1日起施行。

2021年起，住宅专项维修资金的用途，从存量房维护扩大至老旧小区改造。房屋养老金个人账户已通过缴纳住宅专项维修资金建立起来，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

2022年“4·29”长沙居民自建楼房塌事故后，住建部于当年5月1日召开视频会议并部署开展全国自建房安全专项整治工作，指出要加快研究完善房屋建筑安全管理各项制度，研究建立房屋体检制度，强化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。5月，国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，就提出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。

2023年两会期间，全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强提出了《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》，其中讲到，目前中国存量的住房维护主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行。随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。现有的住宅专项维修资金远远满足不了房屋“应修尽修”的需求。其建议，通过建立房屋养老金制度，可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障，更好地履行政府房屋公共安全职责。

南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高也在两会期间建议建立房屋养老金制度，探索破解房屋安全管理难题。佘才高指出，“房屋养老金是对政府储备房屋安全资金的制度性安排，能加快排除房屋使用安全隐患，解决历史遗留问题。”3月，住房和城乡建设部等15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。4月，全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，提出“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”。

2023年6月26日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在会见中国银行党委书记、董事长葛海蛟时，提出要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

2024年8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，住建部研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。8月26日，住房城乡建设部相关司局负责人就社会关注的房屋养老金相关问题进行权威解读。

房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

房屋养老金个人账户和公共账户资金共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。

2023年4月1日，宁波市出台新版房屋养老金管理办法，共41条，规定了物业专项维修资金的设立、存储，使用范围、方式和程序，监督管理等内容。

2023年5月12日，住房和城乡建设部房地产市场监管司一级巡视员周韬一行赴南京调研探索开展房屋养老金制度试点相关工作并召开座谈会。座谈会上，调研组听取了江苏省和南京市关于探索建立房屋养老金制度有关情况介绍。与会人员围绕建立房屋养老金制度的必要性、可行性，以及住宅专项维修资金管理使用过程中存在的问题和有关建议进行了交流。部分城市已探索开展房屋养老金制度试点相关工作。

2024年8月20日，上海市第十六届人大常委会第十五次会议在世博中心举行扩大会议。市委副书记、市长龚正代表市政府报告2024年上半年上海市经济社会发展情况和下半年工作总体考虑。龚正表示，截至2023年底，全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。上海探索实施三项制度：一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患；二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用；三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。分两步推进：第一步，2024年先行在浦东新区等区开展试点；第二步，在试点基础上，2025年全市推开。

2024年8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，房屋体检、房屋养老金、房屋保险在上海等22个城市开展试点。其中，房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点的重点是政府将公共账户建立起来。

2024年6月13日，天津滨海新区住建委公布《房屋养老金管理办法（征求意见稿）》，要求按照住建部关于同意天津滨海新区开展房屋养老金试点函件的要求，区住建委推动房屋养老金试点工作，起草前述管理办法。

建立房屋养老金制度，是进入城市更新时期后，坚持人民至上，努力解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一。探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障，有利于更好地解决老旧小区改造的资金问题，提高居民的居住品质和生活环境。

中央财经大学教授、法学院院长尹飞发文表示，这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。房屋养老金需要个人承担的，也就是个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金，这部分款项，依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担；按照目前的制度设计，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过。

上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣的观点也表明，公共账户是针对公共部位带来的公共安全问题，资金来源自然要由公共部门来筹集，主要的来源包括城镇土地出让收益，还可以来自于老旧小区改造资金以及其他财政资金。所以研究建立公共账户并不需要老百姓直接出钱。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房屋养老金不是房产税，目前一些“房屋养老金是变相的房产税”的说法是误导的，也是错误的，更是不负责任的。房屋养老金由个人账户和公共账户组成。其中个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，而公共账户是后续会加快建立的，是政府自己筹资的，不需要个人出资。

中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强也表示，房产税是财产税，是居民持有房屋不动产而需要上缴国家的税收。房屋养老金则是为房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户。二者性质上有本质不同。房产税是国家为了支持城市建设和公共服务而征收的，与小区内的绿化和公共区域关系不大。而房屋养老金则是为了确保居民住房保持良好状态，能够抵御时间的侵蚀而设立的一项制度。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，当前中国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造主要使用的是住宅专项维修资金，由于中国住宅专项维修资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限，而中国房地产市场逐渐进入存量时代，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升。

全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》中指出，通过建立房屋养老金制度，可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障，更好地履行政府房屋公共安全职责。建议每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金。因为土地出让收入主要“来自于房”，在供应房地产开发用地时一次性收取了地价款或土地出让金，特别是土地增值收益实际上主要“取之于房”，而且通过招拍挂出让方式使得地价在房价中的占比过高，挤占了保障房屋建设质量和维修更新的必要费用。

全国人大代表，南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高认为房屋养老金可实行分类管理，由公共账户和个人账户两部分组成。公共账户资金来源主要是土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等等，遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则，坚持“收支两条线”的管理理念，主要用于房屋日常强制体检、购买房屋安全综合保险等公共服务。个人账户是指住宅专项维修资金账户，按照专项维修资金管理有关法律、法规的规定进行管理，主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备维修和更新改造。

2024年8月25日，一则关于“房屋养老金的收费标准”的传言在社交平台引起热议。传言表示，浦东新区试点房屋养老金的收费标准提前透露，主要依据房屋的面积和楼层而定”，还标注了不同房屋的收费细则。上海市辟谣平台核查后表示，该传言不实。传言所涉的具体数字，在2011年外省市发布的专项维修资金管理办法操作细则（试行）里就已出现，并非房屋养老金的收费细则。8月26日，住建部惟一直属期刊《建筑》微信公众号发布社评称，早在2022年开始就被官方多次提及要研究建立的房屋养老金制度，被严重误读。房屋养老金和房地产税完全是两回事，传言房屋养老金是另一种房地产税，纯属混淆视听、牵强附会，是刻意诱导，以此引发大众误解。