首套房贷（First-time homebuyer loans）是指银行向借款人发放的用于购买第一套自用普通住房的贷款。根据中国人民银行的规定，中国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠和低首付比率等优惠政策。

自1998年中国房地产进入完全市场化开始，首套房贷比例、贷款利率曾经历过数次调整，关于首套房的定义和“认房”还是“认贷”的政策也经历过多次转换。

2023年8月18日，中国住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号），居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在申请贷款购买商品住房时，家庭成员在购房所在地的市、县名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，均按首套住房信贷政策执行。同年9月，广州市首套房贷突破LPR下限，成为首个突破下限的一线城市。10月27日，广西壮族自治区对个人住房信贷政策进行调整，将全区首套住房贷款首付比例统一为20%。2024年10月9日，浙江省杭州市及湖南省全省各市州发布通知称，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。

2024年5月17日，中国人民银行发布《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》指出，取消全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

1980年前后，中国政府开始出台允许货币购置住房的试点性政策。1980年，中华人民共和国国务院（以下简称“国务院”）转批了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，首次提出住房商品化改革探索，开始允许私人建房和买房，允许私人拥有自己的住宅。1981年起，住房出售试点扩大到至23个省自治区60多个城市和部分县镇。

当时的住房出售由国家、单位、个人来共同负担成本性的房价，绝大部分试点采取的办法是三方各自承担房价的1/3，以此加速住房问题的解决，1992年5月，由中国建设银行上海分行贷出了全国第一笔个人房屋贷款。同时在1978-1985年间，由政府补贴、单位自筹方式建设并允许出售的福利房数量开始大幅度增加，在一定程度上缓解了住房的严重短缺。

1994年5月，《住房担保贷款管理试行办法》发布，为按揭业务提供了法律依据。

1994年7月18日，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，政府开始尝试建立与市场经济相适应的住房制度。这时期的改革主要有四个重点：一是提出了保障房和商品房的概念，开始对住房有所区分。二是建立了住房的公积金制度，作为购买住房或租赁住房的保障积金。三是建立住房的信贷体系，首次建立了商业性信贷体系，与商业性两类型共存。四是提出建立一个规范化的交易维护和管理住宅商品的住房市场。1994-1998年的市场化改革，基本上奠定了后来一系列住房交易市场的初始状态和基本底色。

1997年4月28日，中国人民银行(以下简称“央行”）颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，规定贷款比例最高限额是房价的70%，贷款年限最长为20年。截至当年底，全国房地产个人贷款余额不到200亿。

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此开始，中国房地产完全进入住宅市场化的时代。

1999年，个人住房贷款条件进一步放宽，贷款年限最长25年，贷款额上浮到39万元。2000年2月，住房实物分房在全国停止，当年的个人消费占到了全国房地产消费总量的70%以上。2001年底，全国房地产个人贷款达到了6600多亿元，是1997年的35倍。2003年，中国人民银行规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，从这一年开始，由于房地产发展过热，政策方向由鼓励逐渐转向调控。

2004年9月，中国银行业监督管理委员会（以下简称“银监会”）发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对控制商业银行放贷风险做出规定。2006年3月，央行调整个人住房贷款政策，将贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。“房奴”一词也在这段时期开始出现。2007年银行基准利率多次上调，12月20日，为了防止经济增长由偏快转为过热，物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀，中国人民银行宣布从21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点，活期存款利率下调0.09%个百分点，达到0.72%。

2008年，为应对金融危机，央行宣布扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，首套住房和改善型住房贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，同时，公积金贷款利率下调0.27个百分点。调整后，5年及以上的贷款利率从7.74%降低至7.47%，5年及以上的公积金贷款利率从5.13%降至4.86%。截至2008年低，我国个人住房贷款余额达到2.98万亿元，个人住房按揭贷款占各项贷款余额的比重达到9.82%。

到2012年，全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元，是1997年年底的363倍。然而调控政策的效果显著，楼市开始存在快速萎靡以及宏观层面的经济风险，于是房地产政策在2014年再次转向。

2015年12月中央经济工作会议，提出“扩大有效需求，化解房地产库存”，以及“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”并“取消过时的限制性措施”。全国各地相继出台了房贷优惠、公积金异地使用、落户放宽等优惠政策。2014年9月30日，中国人民银行和银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”；同时商贷首套最低首付比30%，利率下限为基准利率0.7倍；支持房企在银行间市场进行债务融资，此次调整又被称为“930”新政。2014年10月住建部等三部委发文将公积金贷款申请条件放宽至连续缴存6个月，2015年3月30日，央行、住建部和银监会发布通知，降低商贷二套房首付比例至40%。同年9月30日，中国人民银行、银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确在不实施限购的城市，首套房最低首付比例由不低于30%调整为不低于25%。2016年2月，央行、银监会发文降低非限购城市首套商贷首付比例至20%、二套商贷首付比例至30%（二套认定“认贷不认房”）。

楼市白热化使得政策再次转向，房地产成为中国经济转型中不得不处理的问题。2016年12 月，中央经济工作会议提出，“房子是用来住的、不是用来炒的”。2017年，包括北京、天津市、广州市、青岛市在内的多个城市率先相继出台房贷收紧措施，2017年1月，全国房贷平均利率为4.46%，截至2017年12月，全国房贷平均利率为5.38%，较1月上涨0.92个百分点。到2018年10月，全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍；相比去年10月首套房贷款平均利率的5.30%，上升0.41个百分点。值得注意的是,这已是首套房贷利率连续22个月上涨。

2019年1月，中国人民银行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，房贷利率开始下跌。到2019年5月，首套房贷的平均利率连降半年，全国首套房贷款平均利率达到5.42%，较上月下降1.09%。同年8月25日，央行发布《中国人民银行公告〔2019〕第16号》，要求自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，同时商业银行可根据不同地区楼市运行情况、房地产调控政策要求、借款人个体差异，灵活决定具体的加点数值。到2019年12月，全国首套房贷款平均利率为5.54%，为5年期LPR加点74BP；二套房贷款平均利率为5.85%，为5年期LPR加点105BP。

2020年8月，存量贷款定价基准转换如期完成。根据中国人民银行披露的数据，94%的存量房贷转换为参考LPR定价。2021年下半年开始，部分银行房贷利率跃升至6%以上，最高超过6.5%。

2022年以来，多地房地产市场下行压力加大。作为提振需求、促进市场回暖的有力抓手，房贷利率政策多次调整优化，新发放房贷利率的加点下限一路走低。1月和8月，央行两次调低了1年期和5年期LPR，其中，1年期LPR来到3.65%，5年期以上LPR来到4.3%。12月份，央行宣布LPR维持不变。同时，截至2022年末，我国个人住房贷款余额为38.8万亿元，是2008年同期数据的10倍以上，个人住房按揭贷款占各项贷款余额的比重也达到18.13%。

2023年1月，新发放首套个人住房贷款利率政策动态调整长效机制正式建立，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。2023年8月18日，中国住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局又联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对住房贷款市场进行进一步调控。

截至2023年二季度末，个人住房贷款余额为38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。

2023年9月，广州市首套房贷突破LPR下限，成为首个突破下限的一线城市。只要购入者结清首套房贷，购买二套房可享受与首套房同样的首付比，这一政策已超出市场预期，而此前该种情况的首付比例为五成。

2023年10月27日，广西壮族自治区对个人住房信贷政策进行调整，将全区首套住房贷款首付比例统一为20%，并根据新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。

2024年1月多地下调首套住房个人住房贷款利率下限，其中部分城市调降至3.8%，即LPR-40BP，例如东莞、九江、呼和浩特市等城市。另外，南京市调降至3.9%。

2024年4月1日起，南昌市市实施阶段性取消本市首套住房商业性个人住房贷款利率下限，如后续评估期内（上季度末月至本季度第二个月为评估期）出现新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨情况，则自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

2024年5月7日起，根据《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（银发〔2022〕294号），河北省唐山、秦皇岛市、廊坊市三市政府决定阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

2024年10月9日，浙江省杭州市、山东省济南市及湖南省发布通知，决定商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房。

截至2024年10月23日，北京、上海市、深圳市、广州市、南京、成都市、苏州市等多地银行下调新增房贷利率，部分地区已降至“2字头”。

2023年8月18日，中国住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号），居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在申请贷款购买商品住房时，家庭成员在购房所在地的市、县名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，均按首套住房信贷政策执行，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

截至2023年9月2日，包括北京、上海市、广州市、深圳市在内的中国四个一线城市已全部落地实施“认房不认贷”政策。

2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，重点内容包括：

2024年9月29日，上海发布房地产新政，提出优化住房信贷政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。

2023年12月14日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心、北京市国家税务局等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。此外，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整，按11月贷款市场报价利率（LPR）计算，首套房贷利率最低为4.2%。

2023年12月15日，上海市调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，调整首套房、二套房的首付比例，首套住房（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%，二套住房（LPR）加30个基点，二套房首付比例最低为50%。同时，对自贸区临港新片区以及嘉定区、青浦区、松江区、奉贤区、宝山区、金山区6个行政区全域实行差异化政策，二套住房（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

2024年10月9日，浙江省杭州市、山东省济南市及湖南省全省各市州发布通知决定，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。

2024年11月4日至12月4日，辽宁省营口市住房和城乡建设局就《营口市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》向公众征求意见。文件显示，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

2024年1月中旬，百城首套主流房贷利率平均为3.84%，一线城市首套房贷利率为4.13%，二线城市首套房贷利率降至3.86%，三四线城市首套房贷利率降至3.82%。1月共有9个城市首套房贷利率下降，主要为二线和三四线城市，下降空间在5个基点至30个基点之间。

2024年3月28日，新余市发布《现取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限》，自公告次日起执行；同日，九江市发布《关于阶段性取消我市首套住房商业性个人住房货款利率下限》的公告，决定阶段性取消我市首套住房商业性个人住房贷款利率下限，自2024年4月1日起实施。

2024年3月29日，青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市分行、国家金融监督管理总局青岛监管局联合发布《关于调整青岛市新发放首套住房个人住房贷款利率下限的通知》。自3月29日起，青岛市调整住房公积金贷款政策，统一购买首套房与二套房公积金最高贷款额度，住房公积金最高贷款额度可达115万元。4月1日，多家银行商业贷款首套利率降至3.45%，较年初首套房4%的贷款利率下降0.55。

2024年3月31日，赣州市人民政府发布《关于阶段性取消我市首套住房商业性个人住房贷款利率下限》的公告。

2024年4月1日，南昌市人民政府发布《关于调整南昌市首套住房商业性个人住房贷款利率下限》的公告。

2024年3月末至4月初，广东省、山东省、福建省等省份的多个城市相继宣布，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，据不完全统计，取消首套房利率下限的城市有15个，这些首套房利率可以突破”LPR-20个基点“的政策下限，按照5年期以上LPR计算可以降至3.75%以下。福州市、青岛市、岳阳等城市已经降至3.50%以下，多个城市将下限取消，利率下调的空间更大。

2024年2月份开始，烟台市各家银行的个人首套房贷根据LPR下调，从4%下调到了3.75%。2024年4月1日，20BP的下限被打破，贷款利率的下调空间被打开了，从2024年4月1日起，烟台市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。烟台大部分银行已经下调了个人首套房贷利率15个基点，从3.75%降为3.6%。作为地方法人银行，烟台农商银行和烟台银行已经采取了相关行动。4月11日下午，烟台个人首套房贷利率从3.75%下调至3.6%，再次下调了15个BP。5月7日起，河北省唐山、秦皇岛、廊坊三市政府决定阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

2024年5月17日，中国人民银行发布《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》指出，取消全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

2024年5月20日，武汉市率先执行首套房首付比例降至15%的新政，5月21日合肥市、长沙市跟进，5月22日西安市、济南市、郑州市、长沙、昆明市、南昌等多城银行确认实施，执行首套房首付比例降至15%新政的城市越来越多。

2024年9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。