公寓，指的是包含多个住宅单元的建筑。其中大部分设计用于家庭使用，但有时包括商店和其他非住宅设施。公寓也称为“多户住宅”。

17世纪中叶，欧洲的英法两国最早出现“公寓”一词。1955年的波士顿佩勒姆酒店是美国最早出现的公寓。20世纪初，日本出现了被称为集合住宅的公寓。

在中国，公寓这一名称在1992年获得认可，1997年商务公寓进入大发展时期，2002年酒店式公寓盛行，2005年首届中国国际公寓节的开幕代表了中国公寓走向国际化和服务化时代。

按照属性不同，公寓可分为普通公寓、商务公寓、酒店式公寓；按照使用功能可分为居住公寓、商住公寓和商务公寓；按使用人群，可分为青年公寓、老年公寓、学生公寓；按照产权性质，可分为出租型、自住型和混合型。公寓的软硬件设施齐备、服务完善，现代公寓独特的包容、活力和时尚的社区氛围拉近了人与人之间的关系。

大约在公元前3世纪，因人多地少，罗马陆续出现了两层以上的公寓楼。大部分罗马平民都居住在3-4层楼高的经济型房屋或公寓中。这些公寓住宅用料讲究、制作精良，具有统一规格。公寓楼全部使用水泥和石料等建材，临街的底层为门市，楼上是独立的单元套房，套房配有阳台，楼中间有提供光照的天井，一楼和二楼设有公厕。共和国晚期包括整个帝国时期，这样的公寓式住宅逐渐形成独立的岛屿式建筑，四面都是街道。帝国时代初期，公寓楼不高于21米（六层）；公元64年罗马大火后，限制楼高降到18米，楼间距不小于3米。

图片来源

到了欧洲中世纪，出现了另一种类型的公寓，他们是在大房子或宅邸中划分出一部分空间小房间，用于招待重要人物的仆人和其他家臣。这些“公寓”只是大房子里的私人套房。

“公寓”一词最早出现在17世纪中叶的英国和法国，当时的公寓指的是一套房间（不一定与他人合用）。在美国纽约和波士顿，公寓最早被称为法式平房（French Flats），南北战争之后，酒店式公寓（Apartment-hotel）在美国风行开来。它一般配置一整套高标准的硬件设施，并有专业的服务团体，为消费者提供高级酒店级别的集中式服务。所以早期公寓的服务对象是当时社会的上层阶级。

到了18世纪，在巴黎和其他欧洲大城市中，中产阶级租户的高楼大厦开始出现。在典型的4-5层巴黎公寓楼中，公寓的面积随着层高不断减小。

随着社会经济的发展和城市用地的紧张化，公寓中增加了公共厨房、公共餐厅和公共洗衣房等设施，这成为了公寓不同于其它建筑的主要标志。建于1871年的德特勒夫·林恩诺·格罗夫纳（Detlef Lienau Grosvenor）公寓就开创了酒店式公寓中使用公共厨房、公共餐厅和地下室蒸汽洗衣房的先河。之后，公寓的建造根据其服务对象的不同，开始呈现出不同形态。如：建于1883年的华盛顿艾弗里特（Everett）公寓主要针对艺术家和单身汉，因此公寓内部不配备厨房；纽约特罗曼客栈是针对女工的酒店式公寓，公寓采用集中式管理，因此在设计上不使用直角，而是采用象征了女性风格的半圆或凹面曲线。但是这些早期的公寓设计存在着公寓内部走廊采光差、卧室和盥洗室距离太远等弊端。

美国最早的公寓是1955年建造的波士顿佩勒姆酒店（Hotel Pelham，或是由阿瑟·吉尔曼为约翰·迪克斯博士所建），它由一个折式屋顶和多个房间组成，成为成家立业者或单身男女的永久性住所。

在19世纪30年代初，典型的纽约公寓通常被称为铁路公寓，因为其狭窄的房间像车厢一样被排列成一整排。19世纪中叶，欧洲各城镇和美国建造了大量的廉价公寓楼，来容纳数量日益膨胀的劳工。这些公寓通常破旧不堪、设计不当、拥挤而不卫生。

19世纪后半叶，在许多欧洲城市（特别是巴黎和维也纳），公寓在为中上阶层和富人的设计方面取得了巨大进展。19世纪80年代，大部分建筑师在公寓中设计了内庭，并环绕着中庭和客厅来布置房间，以便住户在卧室内能享受大片阳光和新鲜空气。但是，隔音效果差、空间太小（尤其是廉价公寓）、居民生活距离太近等缺点仍受到大众诟病。19世纪末，公寓又经历了一次重大变化，纽约、洛杉矶等地建造起了奢华的高层公寓，有12到15层高，分布在城市的各个街区。公寓也在向普通家庭生活靠拢，水管、燃气管道被连接到各个单元中，人们不再强调公共厨房和高效集中的服务。

现代化的大型公寓建筑出现于20世纪初，公寓中设有中央电梯、集中供热及其它便利设施。富人公寓开始提供其他便利设施，如：休闲设施、送货和洗衣服务，以及公共餐厅和花园。20世纪20年代，在美国许多城市，新式花园式公寓正尝试将场地的一大部分留作开放空间的模式，并在东西海岸赢得了支持。

20世纪中叶，马赛公寓在马赛市郊建成。该公寓设计成高层架空式大楼，从架空层的门厅可进入电梯厅，每个公寓单元占两层楼高，从走廊可进入各单元。公寓有屋顶花园、遮阳板和阳台。马赛公寓在大大方便了居民日常生活的同时也避免不了缺点，如：每套公寓单元过于狭窄，而且双层高的起居室也并不经济，架空层的用处不大等。尽管如此，马赛公寓对后来住宅形式的影响深远，在许多国家中都能见到其变异体。

同一时期，美国人的生活方式发生了很大变化，趋于松散的家庭结构导致人口流动性更强，因此开始出现配有家居的公寓，星级酒店式管理的概念开始融合到公寓中，造就了“酒店式管理、家具式服务”的理念。之后公寓的发展也以酒店式服务公寓为典型。在旅游区、商业区和城市中心区也出现了集中公寓，主要解决流动人口短期住宿和低收入群体的住宿问题。

到近代，公寓因其居住方便、服务种类齐全等优点，吸引了商务人士、年轻人和家庭式办公人员。在欧美的大城市，公寓已经是主要的居住建筑形态。因所处地段的档次和价格不同，还出现了合租公寓和产权公寓的形式。

20世纪初，日本出现了被称为集合住宅的公寓。因日本人口多、土地资源少，所以这些集合住宅的居住单元多以小户型为主，面积为40~90㎡。

明治维新后，日本经济快速发展，中产阶级逐渐出现，人们更重视家庭成员的需求，这一时期居住单元面积和房间数量都呈增长趋势，单元功能空间构成更复杂，厨房、卫生间独立出来，增加了收纳空间和服务性阳台。20世纪中叶，标准化设计被引入到公寓设计中，设计师提出了“nLDK”套型设计模式（L、D、K分别对应起居室、餐厅、厨房），使套内空间组织模式变得有序，并与环境进一步结合。同时，公寓的建造朝着量化发展。

近代，日本标准化设计暴露了质量的制约性，公寓建造速度放缓，开始逐步追求品质。设计师从整体与个体间的联系入手，摆脱了“单元个体”设计倾向。

如今，新的施工技术与智能化家居的出现和更新，满足了各年龄段人的不同居住需求，日本已有超过600万套公寓，并向环保生态型方向发展。

1967年，新加坡成立了第一家服务式公寓。20世纪70年代，为避免土地浪费，新加坡政府提倡兴建共管式公寓。公寓作为商品房的形式存在，档次高于“组屋”（又称国宅、政府组屋，是新加坡政府为居民廉价提供的公共住房，可租可购）。公寓底层一般架空，或布置景观绿化，或设停车场，或作公共活动空间。新加坡的公寓内部十分注重景观性，契合其“花园城市”的美名。

20世纪80年代，新加坡的服务式公寓的队伍壮大起来。仅1984年就有4个新项目（共计587个单位）投入运营。1989年，共有1000个单位。1996年，服务式公寓的总数跃升到20个项目（1818个单位）。到了2003年，数量增加到了3000多套单元。

1991年，曼谷开设了第一家国际标准的服务式公寓，之后快速发展到34幢（3000多个单位）。1996年上半年有5幢公寓（约300个单位）完工。曼谷服务式公寓最基本的目标客户是在该城市逗留1至6个月以上的商人。各服务式公寓因入住人员的情况不同而不尽相同，大量1994年完工的项目平均入住率从之前的90%-95%回落到不足50%。

20世纪60年代末，中国集中兴建的筒子楼可称为集体公寓的早期形式。20世纪80年代，北京建造了最早的一批外销房，主要提供给外国人居住。“公寓”就是在外销房时代借鉴国外的说法产生的，即“外销公寓”。到90年代初期，中国大城市的外国人逐渐增多，因此一下住宅项目开始转为外销房。1992年建成的金宝花园就是最早的外销项目之一，外销公寓的说法由此被正式使用。之后，只要是外销项目，无论是写字楼还是住宅，都被称为公寓。这些项目多数是精装修，价格偏高，公寓逐渐成为高端产品的代名词。1994年位于亚运村的汇园公寓售价高达1400美元/平方米。同时，一些公寓项目开始对国内购房者开放。

20世纪90年代末，房地产市场结束了依靠政府进行“福利分房”的时代，私人开发商开始进行设计与开发，公寓设计开始标准化，以小居住单元为基础，按模式自由组合成大、中户型。公寓的概念被细化，出现了商住公寓、酒店式公寓、产权式酒店公寓等，其中商住公寓最具代表性。1999年到2000年，商住公寓进入了快速发展阶段。

2002年，酒店式服务公寓受到市场的追捧，它重视居住与服务。酒店式公寓最早出现在深圳，后出现在上海、北京等地。开发商用“酒店式服务、公寓式管理”的口号来表明项目的高端定位。这种以服务为附加值来提高公寓产品价值的思潮促进了公寓产品走向国际化和服务化的时代。

2003年，优帕克公寓建成，成为首个面向国内高端公寓市场的品牌。它在满足住户居住需求的同时，还提供个性化服务，如：教育、旅游、商务等，涵盖了生活的方方面面。

2010年，在房地产市场不景气的情况下，租赁式公寓蜂拥而出。2011年，途家、爱日租等公司的线上营销让公寓为更多人所知。2014年，雷军投资广州YOU+公寓，引来资本市场的关注，得到大力发展。

如今，普通住宅的服务日趋完善，公寓产品更需要提供超值的个性化服务来满足居住者的需求。人们选择公寓更看重的是它的享受功能。于是各种“私享、尊享、荣享”等与享受有关的概念涌现出来，开发商匠心独具，打造各种软硬件享受设施，如：俱乐部、会所、独特的文化理念等。

根据公寓类型的不同，公寓既可以建设在居住用地或商住用地上，也可以在商业用地、教育用地等进行开发建设。公寓建筑的使用权年限按照用地类型不同而不同，为40至70年。

公寓的建造标准较高，档次高于一般住宅、低于别墅。每户居住面积比一般住宅大得多，一般比例约1:1.5~1:2，房间讲究户外自然采光。公寓一般包含室内装修设计，大多会进行统一设计，呈现模块化和标准化特点。公寓的设计讲求质量、确保安全、提高使用效率，充分考虑用户的舒适方便，实用性强，除了有水、电、暖、煤气、通讯、电视天线以外，还有热水供应，有些设有中央空调，还有一些配有家电、家具、厨具和起居用品等，体现对住户的关怀。

公寓的住户对物业、保安、保洁等要求更高。公寓一般会设立客户服务台，来客需要登记，征得住户同意后才可进入。有的公寓会设立商务会议中心、小型商场、餐饮服务中心、休闲娱乐中心、交通服务中心等。公寓的服务管理24小时不间断，由于服务对象较复杂，人员层次不一，无形中增大了管理服务的难度。

普通公寓的用地性质多为住宅，产权年限70年。其户型面积小，一般为30到60平方米。通常是精装修，配套设施完善，客户可拎包入住，物业管理水平较高。价格一般高于区域整体水平。

商务公寓的用地性质一般为综合性用地或商业用地，产权年限为40年或50年，根据用地性质决定。一般位于市中心或商务中心，地段较好，可居住可办公。商务公寓具备写字楼功能，有些可注册公司。

酒店式公寓的用地性质为商业用地，产权年限40年。一般面积小，主力户型小于90平方米。设计和装修按星级酒店标准，提供酒店式服务，因此居住舒适。酒店式公寓通常只租不售，以产权式经营为主。

居住公寓以居住、生活为主，户型结构与一般住宅相同，通常位于环境优美的地方。

商住公寓通常称为SOHO（small office home office），居住和办公功能并重，户型结构一般为厅、室结构，带有厨房、卫生间、阳台。商住公寓通常位于交通便利地段。

商务公寓以办公为绝对主要功能，也可居住，但不适宜居家生活。一般只设卫生间，不设厨房和阳台。通常位于交通便利、商务繁华地段。

青年公寓是房地产开发商为青年人群定向开发的商业性楼房，通常以出租形式发行。一般面积不大，但交通便利。其中，长租公寓已成为青年公寓的重要组成部分。

老年公寓专供老年人集中居住，须有文娱康健、学习交流、卫生清洁、饮食营养、医疗救助等综合服务系统。

随着社会经济的发展，学生居住标准显著提高，各高校相应产生了学生公寓。相对于传统的学生宿舍，学生公寓居住标准较高，一般拥有独立卫浴间、阳台、起居室等。

出租型公寓以出租为主要经营模式，供租赁者使用，且由专业化机构集中运营管理。分为长租和短租两种租赁模式。

自住型公寓的每个单元属于不同的拥有者，拥有者有独立产权。

混合型公寓通常有一部分作为商业用途的办公室、店铺、诊所等，另一部分为出租或自住的寓所。

米拉公寓位于西班牙巴塞罗那的公寓住宅建筑，由西班牙新艺术运动时期的建筑大师安东尼奥·高迪（Antonio Gaudi，1852-1926）专为佩德罗·米拉设计建造。建造时间从1905年到1910年，构造方式为砖石结构，被誉为现代主义建筑的“试金石”。

米拉公寓占地面积1620平方米，共六层楼，带有流线型的屋顶，建筑包含地下室、五层公寓楼、顶部广场和内部庭院。由于位于格拉西亚大街与普罗旺斯大街交口处，米拉公寓的立面呈转角形式。公寓外观呈洞穴式设计，所用建材及造型突兀怪异又和谐优美：窗子犹如岩壁上的洞穴，阳台由钢片扭成，天井呈漏斗形，整个楼面都用巨石雕琢，铁质大门线条粗犷（由高迪设计并亲自加工），犹如外星人脑袋的通风口，雕刻成武士的烟囱。建筑的整个结构都由柱子支撑，没有承重墙，装饰空间相当自由。随意的曲线、直线和几何形状几乎贯穿于整个建筑布局中。

米拉公寓一楼用来作为店铺出租，二楼是米拉夫妇的住所，三楼到六楼作为公寓出租。建筑实际由两栋独立的楼房组成，各自拥有一个中央庭院，底层相连，每层楼的隔间布局都不同。三楼和六楼隔出三户住家，四楼和五楼隔出四户住家，每户住家面积由290平方米到600平方米不等。住家的平面为甜甜圈形，朝向外部街道和朝向内部天井的窗户都可用来采光，家中各空间串联，内部任何一道墙都可拆除。二楼专门设有一个大楼梯，只通往米拉夫妇的豪宅，以彰显米拉家族的荣耀和财富。

自由公寓位于上海市五原路永福路口，由建筑师奚福泉（1902-1983）设计，1937年建成。建筑高九层，采用钢筋混凝土结构，占地面积1220平方米，建筑面积2740平方米。

自由公寓地块狭长，前方布置大片绿地，后院形成汽车停放区域。建筑主入口由底层南面进入，底层设置了锅炉房和管理房。建筑平面为四开间点式，电梯门在公寓入口的背后，与楼梯口相对，避免人流拥挤。公寓入口通道朝南布置两个一室户，朝北布置一间锅炉房、一间公寓管理房。标准层以中央电梯和楼梯为轴线，两边对称，每个标准层设两个三室户。北面设置了两部消防楼梯兼佣人楼梯。公寓立面为简洁的现代风格，顶部用跌落处理手法，丰富了建筑整体立面。

公寓规模较小，但细节合理而完美，小中见大。

马赛公寓式法国建筑师勒·柯布西埃（Le.Corbusier，1887-1965）于1947年设计的一幢住宅建筑，建造时间从1947年到1952年。建筑平面基本是矩形，长165米，宽24米，高56米，共可容纳337户居民。公寓一楼至六楼、九楼至十七楼是住宅，七楼、八楼用于食品店、药房、理发店、邮局、酒吧、银行、旅馆等，十七楼以上设有托儿所和幼儿园，屋顶设有儿童游戏场、小型游泳池、成人健身房和其它休闲设备。女儿墙四周是可供人们锻炼的200米跑道。十七楼和屋顶之间由坡道相连，对老人来说十分方便。一些技术设备则安装在底楼和二楼之间。

马赛公寓采用内廊跃层的布局，每户占据两层楼，楼上作为卧室，楼下作为厨房，内部由楼梯相连，起居室则占两层高度，单元两端有内阳台。一条内廊服务三层楼面，大大减少了交通面积。

整个建筑是钢筋混凝土框架结构，由巨大的上粗下细的柱子承重。建筑的立面追求粗犷、原始的雕塑感，保留原材料的质感，这种立面处理手法曾被建筑史上称为“粗野主义”。

巴西学生公寓坐落在巴黎大学城的东角，最初的方案由巴西建筑师卢西奥·科斯塔（Lucio Costa）设计，之后交给勒·柯布西埃（Le.Corbusier，1887-1965）的事务所调整与实施方案，于1959年6月24日正式落成。

该学生公寓共五层楼，底层架空于混凝土柱上，充满着力量感。在宿舍区主体部分，由一条彩色凉廊联系西侧的楼梯、服务用房和东侧的房间。整栋公寓楼共有100个房间,每个房间都设计了内阳台。内墙上涂上不同的颜色来强调韵律感，这一点与马赛公寓如出一辙。入住者从走道和楼上的厨房可以看到公园，卧室看出去可以看到皮埃尔·德·顾拜旦大道（Pierre de Coubertin）。房间的布局由夏洛特·佩里安（Charlotte Perriand）设计，里面摆放了一些让·普鲁韦（Jean Prouvé）和哈里·伯托埃（Harry Bertoïa）设计的家具。底层的公共空间呈不规则形状，在建筑底部由一条曲线形过道联结。一楼有一个欢迎大厅、带礼堂、剧院和展览空间的“卢西奥·科斯塔厅”、会议室、办公室和管理员公寓。

巴西学生公寓在1985年被列为历史纪念建筑。由于缺乏维护、设备磨损、立面面板缺失以及建筑声环境的恶化，公寓楼在1997年至2000年期间关闭。建筑师Bernard Bauchet和Hubert Rio负责它的改造，2000学年开始重新开放。

梦想者塔楼位于纽约曼哈顿炮台公园城中心的一座35层高档公寓建筑，由佩里克拉克及合伙人建筑师事务所（Pelli Clarke \u0026 Partners）设计，总建筑面积43849平方米，是炮台公园城中最环保的住宅建筑。该公寓建成于2009年2月，同年获得LEED白金级认证，它是全球第一座获得该认证的高层住宅公寓楼。该公寓楼能远眺纽约港、自由女神像与曼哈顿下城。塔楼由两个相互交错的体块构成，外立面呈弧形，使建筑如同一艘巨轮正从炮台公园和哈德逊河上驶向南面的自由岛。塔楼的造型拓展了观景视野、提高了采光能力，促进了自然通风，并将自然光线引至室内深处。

该公寓建筑设计的核心是创新的可持续发展要素。外立面是Low-e玻璃和陶瓦雨幕系统（Terracotta Rainscreen）制成的玻璃幕墙，美观又隔热。集成安装于大楼顶部外立面的蓝色太阳能光伏电池矩阵能满足5%的峰值电力需求。高效的冷却系统搭载低温、低流量冷却器，减少了对于风机与泵的依赖。

该公寓楼共建有250套住宅公寓，配备地下停车场和一个本地有机超市。为了保障住户的健康，梦想者塔楼提供水疗中心、健身中心、全景天窗泳池等全方位服务设施，地面层还设有儿童游乐室，两个屋顶花园可以饱览曼哈顿与哈德逊河的景色。

公寓的住宅布局紧凑，节省了城市用地，也节约了交通时间。公寓组织安排建筑的自由度较大，对自然景观干扰较小，可以将建筑和绿化紧密结合。

公寓良好的居住体验提高住了户满意度，开放的社区氛围增加了住户的粘性，庞大的市场需求也推动了行业的发展。公寓的社区文化氛围深受住户青睐，令住户产生归属感，开放的社区氛围增加了住户的粘性。现代型社区公寓会加入图书馆、健身房等元素，经常会组织租客进行交友活动，打破了以往租客互不往来的出租房情况。

随着市场逐渐趋于成熟，西方国家的服务式公寓的优势在一定程度上有所退化，而亚洲的服务式公寓仍是房地产业中的新兴产品，并为第三产业注入着新的活力。