二手房(Second-hand house，别名：存量房) 是指已在房地产交易中心备案、完成初始登记和总登记的、再次进入市场进行交易的房产。二手房自1979年中国建立新住房制度改革起允许自由买卖商品房后开始出现，并自2005年起，市场对二手房的需求大幅上涨。2020年后，受新冠疫情影响，人们购房意愿下降，二手房交易量降低。

在2005年中国房地产市场快速发展阶段，为遏制楼市过热、炒作房价等情况，中国政府出台了征收营业税以及限购限售等政策，并在2009年与2011年逐步收紧征收营业税政策，2022年，限购限售政策逐步放松，部分城市开始取消限购限售政策以刺激居民住房需求。

二手房相较于新建房拥有入住时间更短、价格更为低廉、周边配套设施更为完善以及节省装修时间等优点，但同时存在购房贷款受限、中介服务费标准不一以及相关法律法规存在漏洞等缺点。在多个城市发布的二手房参考价以及部分地区实施的”带押过户”下，二手房的交易更为透明，流程得以简化。

自1979年中国建立新住房制度改革起，二手房（存量住房）便可自由进行提租或出售；同年，国家开始向职工出售公有产权房为试点，自此住房存在二手交易可能性。1986年，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策，政策明确提出“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅”，二手房随着房产商品化萌芽而成为可能。

1990年后，关于房产的中介、评估、咨询等服务机构随着社会需求增多而兴起。1994年7月5日，第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第二节，对房地产的转让作出规定，自此二手房交易受到国家法律管控。1998年7月3日，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式停止福利分房制度，确立住房分配货币化。

随着市场经济的建立，福利分房制度相继取消。2000年，以天津顺驰、广州满堂红、北京北京中大恒基房地产经纪有限公司为首的经纪公司进入二手房交易市场，同年二手房成交量达500万平方米。同年6月，成都市二手房成为房交会重要内容，在交易减负的情况下，消费者对二手房的购买欲有所上涨。

2003年，二手房数量明显增加，其中北京二手房交易比重从4.1%增加到35%左右；因房价的逐步上涨以及户籍政策的限制对房贷的影响，市场对二手房的交易需求逐渐加大，针对这种情况，国家相继出台相关规定，以稳定二手房市场，2003年8月12日。国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，对房地产二手市场作出规范，各地也相继出台对二手中介市场的管理规定及交易指导价格等政策，如上海市对二手中介费进行调整，同时对交易的手续简化，如南京市取消买卖二手房时盖鉴证章这一程序，北京市出台的《关于外省市个人在京购房不再经审批的通知》也对二手房交易进行放宽，允许外埠人士购买二手房。

面对房地产行业的崛起，2005年，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，对房地产行业进行宏观调控，同时随着地铁等基础设施的提升以及市场出现供不应求的格局，北京、广州市等城市二手房交易持续上涨。为了避免囤房现象，2007年中国人民银行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对房地产开发商、中介和消费者的购房贷款作出限制，此次调控打击了投资者同时升级了置业门槛。2008年爆发了全球范围的金融危机，国内房地产行业受到影响，房地产进入短暂低谷，相比之下二手房政策比较稳定，政府推出减免第二套房营业税等政策刺激二手房市场。

2013年随着互联网的发展，北京链家房地产经纪有限公司、贝壳集团等公司快速发展，针对推出了诸如“首付贷”等金融产品，这刺激了包括二手房在内的房地产交易市场，中指院数据显示，2013年全国二手房全年价格涨幅高达11.1%，全国二手房销售面积同比上涨20.8%，销售额同比增长更是达到30.7%。

2016年，因一线城市所拥有的地理位置、产业结构、教育环境以及公共资源上的优越性，使得大批外地居民涌入北京、上海市、深圳市等一线城市购房，其中不乏大量投资者，此外还有开发商与房产中介哄抬炒作，一线城市的房价飙升，尽管新华社发文《警惕一线城市房价非理性上涨》对房价问题提出观点，但二手房仍然处于上涨趋势，其中北京在本年度创下历史新高。2017年各地区根据自身发展情况出台了自适应政策，3月17日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，出台了包括提高首付、提高房贷利率等严厉的调控政策，北京市二手房成交量大幅下降，其余城市也跟进出台了相应政策调控市场。

进入2020年后，受新冠肺炎疫情影响，大量人群居家防疫，购房需求也被搁置，楼市的成交在当年初出现过断崖式的下降，又随着疫情逐渐得到控制而慢慢回暖。此后，尽管中国各地出台了放宽购房限制的新政策，二手房的市场活跃度有所上升，但疫情的反复冲击使得包括北京、广州市在内的多个城市在2022年都出现了二手房成交量大幅下降的情况。而在2023年上半年，随着疫情全面开放、多地推行二手房“带押过户”政策以及“三胎”政策的落地，消费者的买房需求得到一定的释放，但由于居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强等因素影响，全国二手房成交规模仍处于近年同期较低水平。其中北京、上海市、广州、深圳市等一线城市与成都市、合肥市、西安市在内的部分二线城市的二手房交易量保持环比增长，但包括武汉、天津市、南京、郑州市、佛山市等在内的二三线城市环比均出现较大的跌幅。2024年5月17日，中国人民银行发布四个方面的政策助力楼市发展，随后四大一线城市楼市新政全部落地，一线城市的房地产市场交易活跃度明显提升。6月，北京二手房网签量创15个月新高；广州市二手房网签宗数也创下2023年4月以来的新高。10月中上旬，北京二手房住宅网签已经达到了8296套，超过9月同期的7842套，比2023年同期的6035套上涨了37.5%。北京楼市10月1日至20日的成交量是近年来同期的最高点，因网签数据有滞后，实际二手房成交量已经超过1.7万套，同比上涨超过150%。新房和二手房房价已出现止跌，部分区域二手房价格两年来首次上涨。10月，南京二手房成交量6476套，整体日均成交与9月基本持平，二手房议价空间收窄，环比下滑0.7%，市场走势逐渐趋稳。11月，深圳市二手房成交量维持在“繁荣线”水平，录得量达近46个月来最高，上海市二手房（含商业）成交量也创下44个月新高。12月，北京二手住房网签成交量突破2.1万套，创下了近21个月以来的最高纪录，环比增长15%，同比增长66%。价格方面，12月，北京二手住宅价格环比下跌0.10%，跌幅较上月收窄0.02个百分点，同比下跌7.69%。整体上，受交易契税优惠正式执行等因素影响，北京二手房市场活跃度延续。同月，上海二手房累计成交29711套，环比增长9.84%，创下45个月以来的新高；广州市二手住宅网签11494宗、117.16万平方米，环比分别增长0.67%和5.56%，同比分别增长17.33%和17.83%；深圳市二手房的录得量达到了9115套，这也是自2021年以来录得的最高值；同时，二手住宅的网签量也达到了8282套，为2020年10月以来的最高水平。中国35个重点城市二手房成交面积预计为2490万平方米，环比增长11%，同比增长46%。2024年全年累计成交面积预计为2.27亿平方米，累计同比增长6%。

二手房是指已在房地产交易中心备案、完成初始登记和总登记的、再次进入市场进行交易的房产。二手房是相对房地产开发商销售的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称为二手房。二手商品房，允许上市交易的二手公房、经济适用房等均可称为二手房。

商品房指经政府有关部门的批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。二手商品房是指现有房产权利人将产权转移交付至买受人所有，但买受人需接受该房产的价款并进行支付的行为。但双方在交易前卖方需取得该房屋房产所有权证，并且双方需签署合法有效的商品房买卖合同以及其他需要到房产交易中心需提交核验资料。例：身份证，如果是企业的还需要法人的相关证件及复印件等。

房改房也被称已购公有住房，是依据城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。如果是按照成本价购买的，该房屋的所有权需归职工个人所有；如果是按照标准价购买的，该房屋职工只拥有部分房屋所有权，需要五年后归职工个人所有。如果该出售、交换或者是赠与的同样也需提交相关房产证明资料，诸如：已取得的产权证、与原产权单位买卖契约（已购公房）、买卖双方签订的购房合同一式三份、完税凭证及补交土地出让金的缴纳发票等。

该房是根据国家经济适用住房计划安排建设的住宅。该类房的主要特点是需经过国家统一规划，建设用地免收土地出让金，同时也会相应减半相关税费，例：五年内禁止出售、出售应本着“保本微利”原则，出售价格上应遵循政府指导价，准备常用必备资料外，还要出示“不足五年上市交易的提供购房人的经济适用房资格审核表”。

该类房是可以进行买卖，与商品房交易的不同之处在于，拆迁房是为其安置对象是特定的拆迁安置户，这类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受当地政府相关地方政策约束。拆迁房主要分为两类，一类是因市政工程拆迁而配置的房屋，这类房子房屋产权属于个人 所有，但获得产权证后五年内是不能上市交易的。另一类是因房产开发等因素而动迁的房子，这类房屋与普通商品房无异，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

二手房自中国实行住房改革以来，已成为刚需购房者首选。优选二手房的原因主要有：相比于购房后要等待很久才可入住的新房，二手房入住时间更快，只需买卖双方完成产权交接手续，钱款结清后即可入住；二手房的价格要比新建房要更加低廉；购买二手房的买家还可对房屋结构、户型及周边设施进行亲测体验，而购买新房者只能从开发商提供的图纸和样板房了解房屋的情况，且购买二手房还节省装修时间；二手房建成时间较早，其周边的配套设施基本齐全，而新楼盘刚刚落成时，其周围的交通、购物及子女入学等设施仍不完善。

二手房产价格时常有虚高成分，相较于价格起伏不大的新房，常出现购买二手房的买家在付款后才了解到其他同类房屋价格更低的情况；购买二手房时贷款额度有限制，例：只能贷总房款的百分之七十。相关法律与信用制度仍需进一步完善，特别是在付款和办证过程中带来的困扰。与面向开发商购买新房不同，二手房交易往往是个人买卖，双方的交易常出现互不信任的情况。若是通过中介公司进行买卖的二手房交易，因中介服务费标准不一，有时买家会遇到多付服务费的情况发生。

2005年左右，房地产市场快速发展阶段，针对部分城市出现的以套利为目的，以期房（尚处于建造之中的房地产项目）、次新房（年代较新的二手房）买卖为主要方式进行短期炒作的现象，中国国务院于2005年6月出台了相关政策，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

2009年12月，为遏制楼市过热，中国国务院对二手房营业税做出调整，将营业税免税期限从两年调整至五年，其中超过五年的非普通住房或者不足五年的普通住房，按照其销售总额差额计征，不足五年的需全额缴纳营业税。2011年1月，中国国务院为抑制二手房的成交量，促进房地产市场健康发展，进一步收紧二手房政策，宣布在免征营业税期限五年的基础之上，非普通住房销售总额差额计征改为全额计征。

2015年，中国对二手房交易税进行放松，调整为对出售购买不足2年的住房全额征收营业税，购买2年以上的非普通住房征收销售总额差额征收营业税，对2年以上的普通住房免征营业税。2016年4月，中国将二手房营业税改为增值税，同时对契税和个税的计税依据作出调整，消除了对企业的重复征税，对税制结构进行了优化。

2021年2月8日，深圳市为促进二手住房市场信息透明、理性交易，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格，此后西安市、宁波市、成都市、东莞等地也跟进推出了类似的政策。但在该政策出台后，深圳二手房交易量连续两年下滑，2023年4月，各大银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，取消了此前的以深圳官方参考价为准。

2010年4月，为遏制部分城市房价上涨过快，国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，此后包括北京、深圳市等多个城市相继出台相关实施细则，其中北京市出台的政策中规定同一家庭只能限购一套商品房，在该政策下二手房签约量降低82%。

2022年3月底，福州市限购政策松动，允许非五城区户籍家庭在福州五城区购房，且无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户。2022年4月，浙江衢州市针对非本市户籍家庭购房取消了限购政策，并取消了相关的限售政策，以刺激居民住房需求，州市也同时成为限购、限售政策同时优化的第一个城市。多地在之后也先后出台房地产宽松政策，2022年8月，江苏省常州市全面取消二手房限售。

2024年4月30日，北京市调整购房政策：已拥有2套房的京籍家庭、已拥有1套房的京籍单身人士，以及已拥有1套房的非京籍家庭或单身人士，可在五环外再购买一套住房。此外，成都市、天津市、深圳市、武汉、上海市等城市均在国际劳动节前后发布楼市松绑政策。据贝壳集团研究院数据显示，2024年五一假期，重点50城二手房日均交易量较2023年同期增长29%。其中，北京二手房日均成交量同比增长43%，成都、天津分别同比增长28%、19%。

2022年8月17日，济南市首创推出二手房“带押过户”（指转移已抵押的不动产买卖时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续），以降低用户的交易成本，提高交易质量。此后多个城市选择效仿，2022年8月，青岛市西海岸新区也推出“带押过户”业务。2023年6月，西安市与温州市先后出台二手房“带押过户”政策，以促进房地产市场平稳健康发展。截至2023年6月，全国共有包括苏州市、南京、无锡、成都市、东莞、广州市、深圳市、青岛等超40个省市正式发文推行二手房“带押过户”。

二手房价值一方面可为买方提供价格相对低廉且实现改善居住环境的主要途径，另一方面也可为卖方提供“小换大、旧换新”的置业机会，此外，还有一部分买方是基于投资需求而加入购买二手房群体。随着二手房交易可以“带押过户”政策出台，房屋在已经抵押的情况下就可进行交易，不需提前还贷，就可完成过户、再次抵押及发放新贷款等。这为二手交易缩减了交易时间，而且也降低了交易难度和交易成本。

自二手房地产市场启动以来，特别是在经历了2004年一手商品房价格暴涨之后，二手房潜在买方群体增加，加快二手房周转期。例：原有买房群体；学区房的二次置业群体等。

2015年，房贷宽松政策开启。加上5次降息和相关的税收政策调整，一线城市地产销售出现回暖，刺激了购房者的购二手房需求。

2018年至今，房地产的政策调控在中央“房住不炒”的政策主基调下，各地方政府坚持房地产市场调控目标例：取消限价、暂停购房等政策，抑制企业或个人炒房投机行为，二手房市场相对寡淡。

2021年，二手房指导价开始发挥关键作用，其方式主要是通过引导商业银行合理发放二手住房贷款，以封堵利用信贷资金炒作房价的路径。其本质就是通过二手房指导价将与银行放贷额度挂钩，二手房市场正在成为房地产调控的主战场。

2023年一部分地区实施了”带押过户”，便民利企“这一新举措，为交易双方缩短了办理时间，减化了办理流程，一定程度上带动二手房市场回暖。

2024年5月17日，中国人民银行发布四个方面的政策助力楼市发展，随后四大一线城市楼市新政全部落地，一线城市的房地产市场交易活跃度明显提升。

（以下仅展示海外部分国家和地区的二手房市场状况）

在2005年左右，由于新房建设于新开发区，二手房相较于新房周边配套设施更为完善，因而更多的人选择购买二手房，其中2005年1月美国全国范围内的交易比例为3.22: 1，而买卖二手房同时也是美国人在经济遇冷时赚钱的渠道，而彼时大量移民的涌入也使得许多人参与到二手房市场交易之中。此后受2010年金融危机的影响，美国房地产市场进入持续低迷，二手房的库存量巨大，但由于居高不下的失业率和信贷紧缩的格局，使得美国二手房销量处于下跌态势。2012年，经济复苏阶段的美国二手房逐步回升，至2022年，由于美国联邦储备银行多次进行加息动作，抵押贷款利率直线上升，二手房房价飙升的同时其销量在当年连续九个月下滑，2023年5月，由于库存水平受限使得二手房的销量仍保持着低水平。

2015年，由于涌入大量以美国、加拿大、新加坡和中国为主的海外人士前往澳大利亚投资房地产行业，为确保本国年轻人不会因高涨的房价而无力购房，澳大利亚出台了“禁止外国人购买澳大利亚二手房”的政策，而澳大利亚相较于中国香港和新加坡等地，其位于郊区的可供开发的土地储备量大，因此并不对外国人购买新房做出限制。而从澳大利亚本地的二手房销售情况来看，自2022年以来，由于房价下跌，导致澳大利亚亏本销售的二手房的逐步增加。

新加坡的地少人多特点使得当地房产交易十分活跃，新加坡房地产分为私宅市场和组屋市场，其中组屋由建屋发展局（HBD）建造，价格在绝大多数人可承受范围内，但仅有新加坡公民可购买一手组屋，而近年来外国买家在新加坡买房意愿高涨，但取得永久居民身份的外国人只能在获取身份3年后才可购置组屋，而购置私人公寓则需高额的印花税，新加坡政府自2019年起至2022年三次上调印花税，将外国人购置私人公寓的印花税从18%增加到34%，以防止房地产市场过热。