城市更新（英文名：urban renewal），也叫城市振兴、城市有机更新。是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。城市更新类型分为拆除重建类、有机更新类和综合整治类。城市发展阶段不同，更新重点也不相同，一般早期或特殊时期的城市更新以拆除重建为主，成熟发展中的城市更新以有机更新和综合整治为主。城市更新的主要方法有再开发、整治改善及保护。城市发展与治理是世界各国探索的普遍性议题，城市更新作为一项全球性发展策略，是对城市化进程的响应，也是解决城市问题的重要途径。

城市更新的概念最早是1958年在荷兰首届世界城市更新大会上提出来的。此次大会将城市更新定义为“改善生活环境的城市建设活动”——生活在城市中的人们有着不同的居住期望和出行、购物、娱乐等活动需求，并且为了形成更好的生活环境和更美好的城市容貌，会对房屋或者环境等提出改善的要求，这类改善生活环境的城市建设活动都是城市更新。后期城市更新的主要任务已经从最初的“拆旧建新”“消灭贫民窟”等发展为对存量建筑的人文、历史、社会等方面价值进行再开发，不再单纯着眼于物质属性和经济因素。

截至2024年8月，中原地区已实施城市更新项目超过6.6万个，完成投资2.6万亿元。6.6万个已经实施的城市更新项目中，围绕既有建筑改造利用，已改造78亿平方米建筑。2024年，中国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。1月份至6月份，新开工改造城镇老旧小区3.3万个。其中江苏省、辽宁省、山东省、河北省、江西省、浙江省、青海省、重庆市、贵州省、湖南省等10个地区开工率超过70%。

1980年，陈占祥在中国最早提出了“城市更新”概念，强调城市自身的演变过程，突出经济因素在城市更新中的作用，并提出更新途径包含重建、保护和维护等。城市更新的主要内容就是对城市中停滞的区域进行拆迁、改造和整修，以新的城市功能替换功能衰败的城市功能，使城市重新发展和繁荣。其具体内容，一方面是对建筑物质实体的改造，另一方面是对产业环境、生态环境、文化环境、空间环境及视觉环境的改造与提升。除了建筑物的物质质量改善，还包括社区的网络结构、历史传承、情感依恋等的延续。

1990年代，吴良镛从城市“保护与发展”角度提出了城市“有机更新”的概念。这个概念借用了有机体新陈代谢的演化特征，但当时概念内涵还注重物质层面的更新，随后有机更新的内涵不断拓展至社会、环境、经济等综合、整体的领域。在获得“世界人居奖”的“菊儿胡同住房改造工程”中，以“类四合院”体系和“有机更新”思想进行旧居住区改造，保护了北京旧城的肌理和有机秩序，并在苏州市、西安市、济南市等诸多城市进行了广泛实践，推动了从“大拆大建”到“有机更新”的城市更新理念的根本性转变，为中国城市更新指明了方向。

广义上的城市更新

是指为满足生产生活发展的需求，对城市建成区的空间形态和功能进行可持续改善的建设活动，它有多种表述的形式：城市复苏、城市复兴、城市改造、城市再开发、城市重建等，它伴随城市不断发展而始终存在，是长期持续且内容不断演变的过程。

狭义上的城市更新

狭义上的城市更新，以目前国内的城市更新概念为例，是指由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体，按照“三旧”改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等，在城市更新规划范围内，对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动。

在不同的权威文件和渠道都对城市更新做出了相应的定义。在1977年英国白皮书《内政政策》中，定义城市更新是一种综合解决城市问题的方式，涉及到经济、社会文化、政治与物质环境等方面。在2000年英国《城市更新手册》中，定义城市更新是引导城市问题的解决，持续改善亟待发展地区的经济、物质、社会和环境条件的综合协调和统筹兼顾的目标和行动。在《中国大百科全书》中，定义城市更新是为了振兴大城市中心地区的经济，增强其社会活力，改善其建筑和环境而进行的改造和更新，以此达到社会的稳定和环境的改善。

18世纪的产业革命导致了世界范围的城市化。在工业化发达的国家和地区，大量人口涌入城市促使城市规模扩大，导致欧洲许多城市急剧扩张，于是拆除中世纪城墙，修建城市急剧扩环路，建设新城区成为许多城市的普遍选择。

城市的盲目发展使城市出现了一系列的问题:交通拥挤、人口密集、环境污染、土地紧张等，特别是第二次世界大战以后，西方许多国家遭到毁灭性坡坏，一些大城市中心地区的人口和工业出现了向郊区迁移的趋势，原来的中心区开始衰落。为了复兴城市经济，缓和阶级、种族之间的矛盾，改善城市不良环境，欧美各国率先展开了大规模的"城市更新"运动，城市更新作为专有名词才开始在城市研究领域出现，并由此建立了一门新兴的社会工程学科--城市更新学。

二次世界大战以后，在当时有CIAM（现代建筑师协会）倡导的城市规划思想指导下，许多城市（包括伦敦、巴黎、慕尼黑等历史悠久的城市）都曾在城市中心拆除大量建筑，而新建各种标榜为“国际式”的高楼。这种形式的城市更新造成了大量的社会问题，有的西方学者称之为“第二次破坏”（把第二次世界大战称为第一次破坏）。在英国，1941年，土地开发补偿和赔偿政策专家研究委员会主席Justice Uthwatt 和他的委员会向政府提交了“过渡性报告”，提出在全国扩大开发范围，以适应战后重建，并在重建地区进行城市规划。这两份研究成果，都得到政府的采纳，为日后的城市更新创造了条件。

这时期的城市更新运动是强化城市良好区位的土地利用，通过吸引金融保险业、大型商业设施、高级写字楼等来使土地增值。原有的居民住宅则被置换到城市的其他地区。这种举措带来城市中心区的繁荣，但助长了城市向郊区分散的倾向。使人口大量外迁，一些大城市的中心区在夜晚和周末变成了所谓“死城”(Nekropolis）或“城市沙漠”(City Desert），带来社会治安、交通等一系列社会问题。而大量被迫从城市中心区迁出的低收入居民却在内城边缘形成新的贫民窟。

城市更新（Urban Renewal）一词最早出现在1954年美国的住宅法法案中，针对的是都市废旧区和颓废区进行住宅改造。1958年8月，第一次城市更新研讨会在荷兰海牙召开，会上首次对城市更新的理论概念进行了阐述，此次大会将城市更新定义为“改善生活环境的城市建设活动”——生活在城市中的人们有着不同的居住期望和出行、购物、娱乐等活动需求，并且为了形成更好的生活环境和更美好的城市容貌，会对房屋或者环境等提出改善的要求，这类改善生活环境的城市建设活动都是城市更新。

20世纪60~70 年代，欧美的城市更新运动出现了所谓“绅士化”(Gentrification）倾向：一些中产阶级家庭自发地从市郊迁回城市中心区，与低收入居民比邻而居。中产阶级家庭的迁入，增加了居住地区的税收并带来一些投资，改善了居住环境，平衡了城市交通的压力。中产阶级化本质上是富有阶层的居民重新占据城市中心的土地资源和生活空间。

同时期，美国由联邦政府补贴地方政府对贫民窟土地予以征收。然后，以较低价格转售给开发商进行“城市更新”。虽然城市更新综合了改善居住、整治环境振兴经济等目标。较以往单纯以优化城市布局改善基础设施为主的“旧城改造”，涵盖了更多更广的内容，但是，其所引发的社会问题却相当多，特别是对于有色人种和贫穷社区的拆迁显然有失公平，而受到社会严厉批评而不得不终止。

20世纪70年代以后，城市居民成立自己的组织，诸如街区俱乐部、反投机委员会 、社区互助会议等。这些组织利用法律同政府和房地产商进行谈判，对政府的城市更新政策有较大的影响。这个时期还出现了一种自下而上的所谓社区规划(Community Based Planning)。社区规划通常规模较小，以改善环境创造就业机会、促进邻里和睦为主要目标，目前已经成为欧美城市更新的主要方式。

进入20世纪80年代西方城市更新政策出现明显转变， 从政府导向的福利主义社区重建，迅速变为市场导向的以地产开发为主要形式的旧城再开发。这个时期整个英国充斥着各种地产开发项目， 商业、办公及会展中心、贸易中心等旗舰项目成为地方主要更新模式。私有部门被奉为拯救城市衰退区经济的首要力量，公共部门首次在城市更新中变为次要角色，其主要任务是为私有部门的投资活动和经济增长创造良好宽松的环境。

在美国，联邦政府实施“城市复兴”政策，取消或减少对 “现代城市规划”资助，让州和地方政府对城市计划负责。市场导向城市更新的显著特点是政府与私有部门的深入合作，政府出台激励政策为私人投资提供宽松和良好环境， 私有部门提供资金在市中心修建标志性建筑、豪华娱乐设 施，借以吸引中产阶级回归市中心，并作为催化剂刺激旧城经济增长。因此，市场导向旧城再开发项目大多能够获得商业上的成功，直至今日仍然是大多数城市广泛采用的更新 模式。

二十世纪80年代后，兴起了城市土地再利用（land reuse），对于小块土地或建筑物重新调整用途（例如将工业区、码头区转变为商业区等），往往并不牵涉到大规模的街区（特别是居住用地）调整，例如波士顿的昆西市场（Quincy market）改造。

1996年6月，联合国在伊斯坦布尔市召开的联合国第二届人类住区会议（人居二）上，将“人人有适当的住房”和“城市化进程中人类住区的可持续发展”确立为21世纪人类奋斗的、具有全球性重要意义的两个主题，并明确将“可持续的人类住区”作为承诺之一。这无疑为21世纪的城市更新确立了主题思想。

2019年11月20日，中国城市更新（长三角）峰会在沪举行。2019年城市更新受到中央政策鼓励，近年来中国国内兴起城市体检工作，作为城市更新的前提，中央财政也开始支持部分城市实施城市更新行动。

城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体（建筑物等硬件）的改造；另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。

2024年《政府工作报告》中提出，围绕民生工程、里子工程、安全工程这三大工程稳步实施城市更新行动和更新工作。2024年，城市更新将聚焦“三大任务”——民生工程、市政基础和城市安全等重点领域。

拆除重建是指大部分建筑都被推倒重来，按新的规划重新建设。可能改变土地使用权的权利主体，也可能变更部分土地性质，最典型的是城中村拆迁、棚户区改造、老工厂的拆除等。

有机更新是以原房屋建筑的保留为主，少量拆建，对建筑承载的产业进行升级。此类更新因主要涉及商业不动产，市场化投资力量比较强，对资产管理运营的要求比较高。

综合整治是不涉及房屋结构的拆除、改造，主要对房屋的配套设施和周边环境进行整治、更新。包括老旧小区改造、河道整治、公园再生等都属于此类。

城市更新的方式可分为再开发（Redevelopment）、整治改善（Rehabilitation）及保护（Conservation）三种。

城市更新再开发，指比较完整地剔除现有环境中的某些方面。其目的是开拓空间，增加新的内容以提高环境质量。再开发的对象是建筑物、公共服务设施、市政设施等有关城市生活环境要素的质量恶化的地区。这些要素已无法通过其他方式，使其重新适应当前城市生活的要求。这种不适应，不仅降低了居民的生活品质，甚至阻碍正常的经济活动和城市的进一步发展。因此，必须拆除原有的建筑物，重新考虑整个地区合理的使用方案。

建筑物的用途和规模、公共活动空间的保留或设置、街道的拓宽或新建、停车场地的设置以及城市空间景观等，都应在旧区改建规划中统筹考虑。对现状做充分的基础调查，包括该地区自身的情况以及相邻地区的情况。重建是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环境和景观方面、社会结构和社会环境的变动方面均可能会产生有利和不利的影响。同时，在投资方面也更具有风险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。

整治改善的对象是建筑物和其他市政设施尚可使用，但由于缺乏维护而产生设施老化、建筑破损、环境不佳的地区。对整治改善地区也必须做详细的调查和分析，大致可细分为以下三种情况：

（1）若建筑物经维修、改善和更新设备后，尚可在相当长的时期内继续使用的，则应对建筑物进行不同程度的改建。

（2）若建筑物经维修、改善和更新设备后仍无法使用，或建筑物密度过大，土地或建筑物的使用不当，或因土地或建筑物的使用不当而造成交通混乱、停车场不足、通行受到影响等情况时，则应对造成上述各种问题的原因通过各种方式予以解决，如拆除部分建筑物，改变建筑和土地的用途等。

（3）若该地区的主要问题是公共服务设施的缺乏或布局不当时，则应增加或重新调整公共服务设施的配置与布局。

整治改善的方式比重建需要的时间短，也可减轻安置居民的压力，投入的资金也较少，这种方式适用于需要更新但仍可恢复并无须重建的地区或建筑物。整治改善的目的不只限于防止其继续衰败，更是为了全面改善旧城地区的生活居住环境。

保护适用于历史建筑或环境状况保持良好的历史地区。保护是社会结构变化最小、环境能耗最低的“更新”方式，也是一种预防性的措施，适用于历史城市和历史城区。

历史地区保护更多关心的是外部环境，强调保护延续地区居民的生活。所以要保护好历史城区的传统风貌和整体环境，保护真实历史遗存。要鼓励居民积极参与，建设和改善地段内的基础设施，改善居民住房条件，以适应现代化生活的需要。保护除对物质形态环境进行改善之外，还应就限制建筑密度、人口密度、建筑物用途及其合理分配和布局等提出具体的规定。

以上虽然可以将更新的方式分为三类，但在实际操作中应视当地的具体情况，将某几种方式结合在一起使用。

以目前国内的城市更新项目为例，城市更新实施流程大致有：编制城市更新行动计划、组织城市更新专家委员会专家评审、审核审定发布及项目实施等环节。

统筹主体向区规划资源部门获取更新区域相关信息，开展现状调查、意愿调查、区域功能定位研究等工作。规划资源部门提供相关信息；物业权利人参与具体更新项目，提出更新意愿与诉求。规划资源部门可在过程中加强指导。

开展调查的内容有：综合利用国土调查、城市国土空间监测、地籍调查、国土空间规划、城市体检评估、人口 调查、不动产登记等成果，梳理更新对象的现状土地开发强度、土地使用年限、土地和建筑物产权关系及其权属边界、土地用途和建筑物使用功能、建筑质量、人口规模、人口结构等情况以及历史遗留问题等信息，并将各类数据 按汇交要求纳入国土空间基础信息平台，做实城市更新的规划调查基础。

统筹主体按需开展城市设计、公共服务设施、交通影响评价等专题研究，结合产权归集合作方案、区域整体成本收益估算等，形成初步更新方案，以确保项目具备可实施性。初步更新方案听取相关专业主管部门意见，并征询相关部门关于全生命周期管理的要求，进一步优化完善。

统筹主体与区域范围内相关物业权利人沟通，听取利害关系人意见，开展建筑验证、日照分析等工作，形成区域更新方案草案，包括规划实施方案、利益平衡方案和全生命周期管理清单。

规划资源部门会同统筹主体组织开展城市更新专家委员会专家评审。区域更新方案编制成熟的，可结合控详规划相应程序一并开展。

确定用地范围与面积、用地性质、建筑规模、建筑高度、退线要求等内容，涉及多种功能业态的，应明确各类功能相应的建筑规模，各项指标应与控制性详细规划主导功能分区、土地用途、建筑功能兼容混合、建筑规模管控等要求相衔接。涉及建筑规模增加的，应在符合上位规划的前提下论证建筑规模的合理性，并明确在项目实施阶段可优化的内容和幅度。

统筹主体根据意见，对草案修改完善，成果报送规划资源部门，并附具意见汇总和处理建议。规划资源部门受理并组织审核。涉及已批控详规划优化的，规划实施方案应当取得相关规划资源部门意见。区域更新方案由人民政府认定，成果应当通过城市更新信息系统予以公布。

明确划定更新区域，重点梳理单元规划层次的相关要求、国土空间近期规划、国民经济和社会发展规划确定的重点区域。听取专业主管部门意见，涉及商业商办用地应听取商务委意见，涉及产业用地应听取经信委意见，其他类型应 听取相关专业主管部门意见。 广泛听取物业权利人以及其他单位和个人提出的更新建议等，可包括是否有意愿参与区域更新或作为统筹主体、实施主体等。对更新区域范围内开展不动产登记信息、现状用地情况 等梳理工作，并初步分析区域更新可行性、经济、社会 等综合效益，作为行动计划决策的参考依据。

明确规划设计条件 。更新区域范围内的规划设计条件，包括更新目标定位、公共 要素要求、开发强度、高度分区等内容。确定更新区域内的更新目标定位。规划设计条件中的对公共要素的配置、规划用地导向应明确主导用地性质、开发强度应结合单元规划层次确定的总建筑规模、高度分区应当符合单元规划层次等上位规划要求和相关 规定、风貌保护等管控要素进行分析要求。

明确统筹主体的确定方式。结合区域特点和更新意愿，明确统筹主体的确定方式，包括公开遴选或指定。

明确违法用地、违法建筑等处置要求。对于违法用地、违法建筑等特殊情况，若划进更新区域，需明确相关处置要求。

其他工作内容也可根据实际情况包括以下内容：更新工作的统筹机制和办事流程，以及适用于该更新区域范围内的相关政策和特别要求，包括产业、住房、财政、税收、金融、相关政府投资计划等。

人民政府应当根据区域特点，组织相应的城市更新专家委员会专家进行评审，听取专家意见。

审核审定：人民政府根据意见完善城市更新行动计划，成果报市规划资源部门；规划资源部门会同住房城乡建设管理等部门审查后，报人民政府审定。

公开发布：经审定的城市更新行动计划，由人民政府通过城市更新信息系统，向社会公布。

批后调整：经审定的城市更新行动计划不得擅自调整。确需调整的， 应符合以下要求：规划设计条件中强制性要求、统筹主体的确定方式的调 整，应当经城市更新行动计划原审定部门同意。不涉及上述要素，如更新区域范围、规划设计条件中引导性要求的调整，可在更新方案的编制阶段征询城市更 新行动计划原审定部门意见，更新方案上报成果中应附 具调整说明。如逾期未完成且未申请延期的，则该更新区域的城市更 新行动计划自动终止。

前期准备，包括边界确认、产权归集、土壤环境调查与治理等前期准备工作。

土地手续办理：城市更新项目通过收储、收回再供应方式办理用地手续的，依法采用招标、拍卖、挂牌、协议出让以及划拨等方式供应土地，明确实施主体。

建设流程：实施主体在完成前期基础性开发（包括建构筑物拆除，绿化、管线等搬迁）后，应当依法办理建设工程设计方案审批、建设工程规划许可、施工许可、竣工验收等建设手续。

不动产登记：通过收储或收回再供应方式实施的城市更新项目，需办理建设用地使用权和房屋所有权进行登记。

2020年是国际国内形势激烈变革的历史转折期，中国城镇化率已经达到63.89%，城市更新成为中国城市走向内涵式发展的重要途径。一方面，城市更新实践愈加量大面广，另一方面现有法规文件难以完全破解城市更新中的痛点、难点，迫切需要在管理体制机制、土地政策、技术规范等方面进行相应制度创新，并通过立法予以规范。基于十多年的实践探索与经验积累，深圳市、广州市、上海市、北京、西安市、贵阳、珠海市等国内城市相继公示或出台了城市更新法规文件，中国正式进入城市更新地方立法全面推进期。

2024年5月28日，《北京城市更新研究报告（2023）》正式发布，这是中国城市更新领域首部蓝皮书，对北京和其它城市更新领域研究都具有标志性意义。该报告指出，新中国成立以来，北京城市更新发展经历了“先生产、后生活”“生产与生活并重”“城市文脉有机更新”“减量发展背景下的综合更新”四个阶段，当前已进入减量发展背景下的综合更新阶段。

2024年3月5日，在《政府工作报告》中指出新阶段的城市更新是：稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍环境、适老化设施建设，打造宜居、智慧、韧性城市。新型城镇化要处处体现以人为本，提高精细化管理和服务水平，让人民群众享有更高品质的生活。

中国城市更新取得了巨大成就，改善了居民生活条件，城市环境更加宜居，城市空间结构更加合理，城市功能得以增强。但城市更新仍存在不少问题，如不加以解决会阻碍城市更新的可持续发展和有效治理。现阶段中国城市更新主要面临着城市更新价值的失衡、城市更新缺乏系统性思维、城市更新主体间的协同性不足、城市更新制度统筹性不强和城市更新运作机制缺乏联动性等发展困境。

中原地区的一些城市更新目的和价值导向存在失衡，对为什么要开展城市更新方面认识不足，导致城市更新的不可持续，主要体现在两方面：其一，城市更新的“增长导向”压制了公共利益。1990年代起，土地与住房等方面的改革释放了土地市场的巨大潜力，房地产开发模式成为城市更新的主导模式之一，政府与房地产商等形成的增长联盟是中原地区城市增长奇迹的重要原因。

城市更新的目标是满足人民日益增长的美好生活需要，然而一些城市的公共部门为了提高政绩，私营部门为了追求利益最大化，导致城市更新过度追求经济发展，对公共利益和公民诉求关注不足。其二，城市更新的公平性不足，资源、机会和风险在不同群体间的分配不均。开发商、业主、运营商在城市再开发与运营过程中获益较多，城市流动人口等弱势群体的利益难以保障，面临更多风险。

在城市更新内涵方面，有些城市缺乏系统性思维，导致城市更新的综合性和系统性不足，限制城市更新效益的整体性提升。城市更新本质上是一个系统性工程，包含经济、社会、生态和文化可持续等多个方面，如此才能促进城市更新的全面可持续发展，持久地激发城市发展活力。但在实践中，一些地方仅将城市更新理解为物质和经济层面的改善，而忽视政治、社会资本、历史文化和生态文明等发展内涵，导致城市更新缺乏系统性思维、包容性与人文关怀。其主要表现在：第一，对历史建筑和文化特质重视不够。第二，忽视社区网络和社会资本。第三，忽视生态环境保护。

城市更新是一个涉及多元主体、促进集体行动、平衡复杂利益、创造公共价值的过程。在城市更新决策过程中，利益相关者特征及其相互作用网络具有高度的复杂性。在一些城市更新实践中，政府、企业、公益组织、公民等主体的角色定位和权责划分不清晰，主体之间的协同意识不足、协同机制不完善、协作不可持续，导致城市更新主体无法为城市更新提供可持续的发展动力，从而降低了城市更新的可持续性和发展绩效。

制度供给是激发城市更新动力的重要工具，系统完备、相互协调和与时俱进的制度体系能释放城市更新可持续发展的强大动力。中国城市更新制度统筹性不强主要体现在：第一，城市更新的法治化不足。中国城市更新的规划、实施、评估和监督等方面未能形成完善的法律体系，中央层面尚未出台城市更新的专门立法，地方层面仅有深圳市、上海市和广州市等少数城市展开了地方性法规的探索。第二，城市更新制度体系的系统性不足。法国、德国和日本等大都构建了独立的城市更新专门制度及框架，包含法规体系、管理体系、计划体系和运作体系等。中国城市更新实施主要依赖各部门出台的实施办法和规划，尚未形成贯穿中央与地方、国家与城市、城市群与城市各层面的制度体系，缺少统筹性的政策工具指引。

城市更新运作机制缺乏联动性，无法整合城市的各种资源要素，在运用何种技术、方式与运作机制推动城市更新方面有待统筹优化。首先表现为城市更新方式运用不善。城市更新有保护、改造、拆建、修复、再利用、改建和综合整治等多种运作方式；还有自上而下型、自下而上驱动型和协作更新型等运作模式。尽管政府强调要避免大拆大建的方式，但实践中部分城市更新项目仍然采用这种方式，对城市建筑、历史文化产生不可逆的负面影响。

中国城市更新可构建统筹式城市更新模式，通过统筹更新价值、更新内涵、更新制度、运作机制和更新技术，从而促进更新资源、更新动力和更新效益的统筹优化，实现中国城市更新可持续发展与有效治理的高度统一和协同。

统筹式城市更新模式将以人民为中心作为价值内核，统筹空间正义、公平包容、共享互惠等更新理念，推动城市与非城市区域的统筹发展，促进城市现代化、人本化和生活化的统筹融合，进而为城市更新提供可持续的价值指引，促进城市可持续发展和有效治理。

城市更新的可持续发展与有效治理要求统筹城市更新的多维内涵，形成更加系统的内涵体系，增强城市更新的包容性。统筹式城市更新要整合不同维度的多元发展要求，促进政治、经济、社会、文化和生态的统筹，用发展的眼光推进城市更新，统筹城市的历史、现在与未来，动态调试与不断丰富城市更新内涵，实现多方效益的整体性平衡。

统筹式城市更新要形成联动协同、系统创新的制度体系，促进城市更新制度之间的统筹与协同，形成城市更新合力，促进更新资源的优化配置，从而助力城市空间再造与治理优化。为此，需要推动城市更新法治化，以法律手段强化城市更新“顶层设计”，构建城市更新制度的基本框架，从制度层面形成覆盖更新全流程、全主体的法律法规体系。

城市更新的可持续发展离不开因地制宜、畅通有效的运作机制，统筹式城市更新需将多样化的城市更新方式、多尺度的城市更新空间内涵、协调高效的城市更新运作机制、创新有效的城市更新策略统筹起来，促进国际化和在地化的统筹以及城市、区域与城市群的统筹，推动城市更新运作机制的因地制宜和整体高效，进而推动城市更新的可持续发展和有效治理。

数字时代的城市更新要统筹应用多样化的数字技术，协调技术理性和价值理性，统筹现代化、人本化与生活化，推动城市更新决策的科学化，公共服务的智能化，敏捷回应人民合理诉求，建设幸福宜居的未来城市和智慧社区。

从英法欧洲国家、美国、日本、韩国以及中国台湾等国家地区的城市更新发展经验来看，其城市更新发展趋势如下：

1.在理念上：从物质更新到以人为本的可持续更新，城市更新理念在不断的变化，各国和地区城市更新理念经历了从物质更新到以人为本的可持续更新的转变发展。随着城市更新的不断发展，城市更新的内涵理念从物质环境的改善，到追求全面的城市功能和活力再现，活化城市的社会和文化，创造就业机会，完善城市经济、财政、提升城市竞争力，再到现在人本主义价值观，城市更新逐渐突出“人本”价值取向，更新的目标也是在逐步满足人的需求“以人为本”。

2.在模式上：从政府主导到市场主导再到多方参与，由政府主导的模式到多方参与复合型更新治理模式。欧美及亚洲国家和地区城市更新的实施主体经历了从中央、地方政府为主导政府与私人投资者合作，再到政府、私人部门和社区等地方团体三方共同进行和组织城市更新发展的过程。第二次世界大战后，城市更新的第一第二阶段均是由政府主导，第三阶段随着自由市场主义的盛行，私有部分逐渐成为城市更新主要力量，转向以市场为导向的房地产开发，政府也鼓励公私合作开展城市更新。第四阶段，伴随着人本概念的提出，城市更新更加强调社区参与，因此多方参与的模式逐步成为的主要组织模式。

3.在方式上：从拆除重建到综合改造再到小规模分段式更新，城市更新方式上的变化可以表现为从“大拆大建”式的拆除重建到小规模分段式的更新。第二次世界大战之后，西方国家、亚洲国家和地区城市更新的主要形式是拆除重建，侧重于物质环境的更新。20世纪80年代后，城市更新强调市场作用，由政府大规模的综合改造逐渐转向为市场导向的小规模项目改造。20世纪90年代，城市更新以小规模、分段循序渐进的有机更新为主。

城市更新的主要对象仍是“三旧一村”（老旧小区、老旧厂房、老旧街区和城中村），但在更新目标上更注重民生需求，注重公共服务的普惠和普适，如城市社区嵌入式公共服务设施、“一刻钟便民生活圈”、无障碍环境建设、适老化、儿童友好等理念正逐步深入城市更新行动中。

目前，中国城市更新投资总量大幅度增加，其中城中村、老旧小区改造项目总量和比例提升。在更新过程中，彰显“友好城市”理念，重点满足“一老一小”等弱势群体需求，无障碍环境、儿童友好环境、适老化改造等“包容性”理念更多融入城市社区。更新手段上，从“大拆大建”向渐进、有机和微更新相结合转变，参与主体多元。更多以“柔化边界”的方式整合社区零散的空间资源，增加公共服务空间供给。工业遗产更新、商圈更新的活力塑造更强调“体验”，超大城市产业空间供给更复合高效，“工业上楼”成为城市高质量发展工业的首选模式。

英国伦敦金丝雀码头

金丝雀码头位于伦敦多克兰地区。在过去，这个金丝雀码头曾经是世界贸易的集散地，繁华而先进，人称“不夜码头”，然而在上世纪60年代，更为先进的技术开始出现，金丝雀这个22平方公里的码头开始衰落下去，1980年，码头彻底废弃。80年代中期，伦敦市政府成立了码头区开发公司，开始全面改造这一地区。

一家加拿大开发公司包下这块地盘，改造方案是集写字楼、商业、会议宴会中心及轨道交通等于一体的大型综合体项目。包括24栋写字楼建筑，5家购物中心，1家百货公司，1个体育和健康中心，2个会议宴会中心，2个轻轨站，1个金丝雀码头地铁站。1991年首期项目落成，区域内主导产业以金融服务业和传媒业为主。

在金丝雀码头众多的摩天大楼中，许多银行的总部、分部和商业巨头的总公司——汇丰银行、花旗银行、巴克莱银行以及英格兰银行、渣打银行、罗斯恰尔兹贴现公司、摩根大通，以及每日电讯、独立报、路透社和镜报等就在这里落户，仅员工就有8万之众。

并且，金丝雀码头不光是有金融、商业、出版行业，教育领域也插进来了。如伦敦都会大学就在这里抢占了一块地盘，与之配套的服务行业更是涌了进来，如国际知名品牌四季酒店、万豪酒店、弗雷泽宫酒店以及宜必思酒店，还有形形色色相当多的酒吧和小餐馆。前卫现代的建筑群落也打造出一个购物的天堂，从商业街购物中心到设计师品牌店，这里还定期举办丰富多彩的活动和展览以及非同凡响的公共艺术展，丰富了这里的环境与人们的生活。

西班牙北部城市毕尔巴鄂，类似上海市，1950年代从生活城市变成冶金工业基地，1990年代开始城市转型，把一个冶金工业基地转变为一个文化的地标，毕尔巴鄂，因航海和工业革命显赫一时，钢铁厂、造船厂都曾是这里最重要的经济支柱。

古根海姆博物馆，以其前卫的建筑设计成为建筑史上的重要里程碑，吸引了全球游客前来观赏。在“古根海姆效应”的推动下，毕尔巴鄂由工业衰退城市转型为全欧洲生活、旅游、投资条件优越的城市。仅仅6年，启动项目的资金便全数收回，同时还为毕尔巴鄂带来了上亿欧元的收入，城市活力随之复苏。如今的毕尔巴鄂，已经成为闻名于世的“设计之都”，来自世界各地的艺术家和设计师云集于此，使这座城市焕发出蓬勃生机。

巴黎左岸

巴黎塞纳左岸地区是法兰西文化的摇篮。为平衡巴黎城市东西部的发展，自20世纪80年代巴黎市政府就开始了东部塞纳河左岸地区的发展战略研究，经过多年的规划研究和设计竞赛，于1990年始针对塞纳河左岸地区130公顷的铁路、仓储与工业闲置用地，进行了有步骤的整体改造建设，目标是形成一处文化、教育、办公、居住等多功能融合的富有吸引力和活力的综合片区。在巴黎塞纳左岸地区改造的过程中，充分尊重现有地形地貌，尽可能地保留和重新利用了原有历史建筑，同时重视和最大化地利用了公用事业，建设戴高乐桥、METEOR地铁线、法兰西大道、塞纳河步行桥，进而改善地块内部与周边之间的联系；并充分利用其悠久的历史文化，发掘其文化内涵与潜力，以历史文化环境的保护和再生为核心进行滨水区开发。

超级线性公园

哥本哈根的超级线性公园是一个超级的建筑、景观、艺术结合体，其包含了60多个不同文化背景城市的展览。在设计的过程中，让当地居民充分参与。避免先入为主而实现了最大的公共性。BIG作为项目的设计团队，目标将该公园打造成为一个全球城市最佳展示典范。在景观规划层面，项目不仅注重公共设施的布置，还在植物配置上强调生物多样性的体现，精选了来自世界各地的特色树种：包括日本的樱花与落叶松，中国的棕榈，以及黎巴嫩的雪松等，旨在构建一个多元共生的绿色生态体系。此设计策略旨在无论访客的文化背景或语言差异如何，都能在此找到共鸣与连接点，使该区域成为一个跨越国界的国际交流平台，以开放包容的姿态欢迎全球各地的访客。

高线公园（HighLine Park）是一个位于纽约曼哈顿中城西侧的线型空中花园。原来是1930年修建的一条连接肉类加工区和三十四街的哈德逊港口的铁路货运专用线，后于1980年功成身退，一度面临拆迁危险。在纽约FHL组织的大力保护下，高线终于存活了下来，并建成了独具特色的空中花园走廊，为纽约赢得了巨大的社会经济效益，成为国际设计和旧物重建的典范。高架公园为重振曼哈顿西区做出了卓越的贡献，是当地的标志，有力刺激了私人投资。新区和公园的组合使这里成为纽约市增长最快、最有活力的社区。从2000年到2010年，新区人口增长了60%。2011年的时候High Line被称为黄金2.3公里，已经为纽约政府创收了10亿美金。而民众对这个公园的热爱，使得很多人愿意自发参与公园的维护。公园、NGO、民众、政府、开发商的关系得以进入良性互动。

2023年，中国住宅更新其中老旧小区开工数量超过5.3万个，重回历史最高点。22个超大特大城市城中村改造分三类实施，投资大幅度增加。35城启动试点通过城市更新来大幅增加保障房供应，深圳市试点利用城中村改造增加保障性住房。社区更新中“无障碍环境建设”写入2017年全国两会报告。浙江杭州借杭州第19届亚运会、残疾人奥林匹克运动会之际，进一步完善无障碍城市配套；北京建设“一刻钟无障碍便民服务圈”等实践。住建部等三部门印发《实施手册》推进城市儿童友好空间建设。《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》发布，在城市社区（小区）公共空间嵌入功能性设施和适配性服务。

商圈更新中多城商圈加速更新，例如北京发布2023行动方案，两年内完成29个城市消费中心和57个重点商圈升级；上海徐家汇等知名商圈更新重建；重庆市、江苏南京、四川成都通过微更新“自营+联营”商居共治。一刻钟便民生活圈覆盖更多地级以上城市。苏州市老菜场“市集模式”获全国推广；上海创享塔解决“小修小补”难，长白228街坊打造全龄友好。厂区更新中的老旧厂区低效用地再开发试点铺开至43城7城市群。国际劳动节、十一长假期间，依托福建泉州、江西景德镇的国家工业遗产商旅文项目以体验式消费持续带动老工业城市，假期成绩亮眼。

截至2024年8月，中国已实施城市更新项目超6.6万个，累计完成投资2.6万亿元，城市更新行动实施带来的综合性成效逐步显现。住房和城乡建设部有关负责人介绍，6.6万多个已实施的城市更新项目中，围绕既有建筑改造利用，目前已改造78亿平方米。中国已实施完整社区建设项目2900多个，精准补齐“一老一幼”设施3500多个，更新改造老厂区、老商业街区等2600多个，建设和改造医疗、体育、教育、文化设施近1.5万个，改造城市燃气等各类管道约10万公里，修复城市破损山体4.97万平方米，新建和改造城市绿地3.4万公顷。

2024年，中国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。1月份至6月份，中国新开工改造城镇老旧小区3.3万个。分地区看，江苏省、辽宁省、山东省、河北省、江西省、浙江省、青海省、重庆市、贵州省、湖南省等10个地区开工率超过70%。中国已有400多个城市成立了城市更新工作领导小组，84个城市出台了管理办法，300多个城市编制了城市更新专项规划，城市更新的工作组织机制和制度政策框架日益完善。

北京市中国建筑科学研究院建筑光伏零碳改造项目位于朝阳区，原为中国建筑科学研究院空气调节研究所办公楼，建于20世纪70年代，总建筑面积3000平方米。2021年，通过利用光伏主导的低碳技术对该建筑实施全面改造，实现零碳运行目标。

海南省琼海市博鳌零碳示范区项目位于琼海市博鳌镇东屿岛，占地面积约1.78平方公里，总建筑面积约16.6万平方米。2022年1月，住房城乡建设部与海南省决定利用三年时间共同创建示范区，打造向世界展示中国绿色低碳发展理念、技术和实践的窗口。通过对区域存量建筑实施节能降耗和减碳降碳改造，从推进资源循环利用、高品质供水、智慧化运营、打造新型电力系统等维度实现区域零碳运行目标。

重庆市红育坡片区老旧小区改造项目

项目位于九龙坡区渝州路街道，涉改项目房屋年龄大多在30年以上，普遍存在年久失修、基础设施不完善、公共服务缺失等问题。2020年启动改造，涉及88栋楼、3476户居民，总建筑面积12.6万平方米，投资9800万元，2022年7月完工。改造后的红育坡片区面貌焕然一新，居住环境大幅提升。

浙江省滨江区缤纷完整社区更新项目

项目位于杭州市滨江区西兴街道，辖区面积46公顷，涉及3个建制社区、5个小区，住宅5487套，居民20824人，是滨江区最早的一批拆迁安置小区。2021年初，全面启动完整社区建设，打破原建制社区边界，将3个社区按照统一规划、施工、运营的建设标准，整合服务资源，通过一体化运营模式实现可持续运营。

北京市首钢老工业区（北区）更新项目

项目位于长安街西延线北侧，紧临永定河，背靠石景山区，规划范围291公顷，2010年首钢集团主厂区全面停产。2015年底北京冬奥组委落户首钢，首钢北区开始全面更新转型发展，坚持“能保则保、能用则用”，加强工业遗存保留修缮，打造首都城市复兴新地标。

江西省南昌市雷公坳文化体育产业园项目

项目原为江西昌九至昌樟高速公路服务区，1996年投入使用，占地约207亩，建筑面积5.8万平方米，2007年所在高速段被调整为城市快速路，服务区功能丧失，原设施和用地闲置。2019年通过分期分区集中连片改造利用，2021年10月全面投入运营，成为中国高速公路服务区旧址成功转型的范例。

广东省广州市城市信息模型（CIM）基础平台建设项目

项目于2021年正式发布，累计投入约1.2亿元，以制定CIM标准体系、构建超大城市数字底板、开发CIM基础平台、开展“CIM+”应用为主线，搭建全市城市建设一张三维底图，并开展“CIM+工改”“CIM+智慧工地”等多项应用探索，城市智慧化管理和精细化治理水平大幅提升。

上海市网格化管理信息系统“一网统管”建设项目

项目源于上海市网格化管理信息系统，2005年4月，上海市开始探索城市网格化管理路径，经过多年的不断建设完善，上海市城市网格化管理从一种创新的工作模式发展成用于支撑城市管理的基础性平台之一，形成集管理体制、管理标准、管理平台于一体的城市综合管理监督指挥体系。

安徽省合肥市园博园项目

项目位于合肥市原骆岗机场跑道以东，总面积323公顷，原为骆岗机场旧址，于2022年8月启动，完整保留了3公里长的机场跑道，通过景观地形重塑、海绵城市建设、既有建筑更新等方式，将原有的航站楼改造为城市建设馆，打造绿色共享的城市公园。

陕西省延安市宝塔山景区保护提升项目

项目位于延安市城区中心，受“三山两河”特殊地形限制，长期以来群众在山体靠山切坡自建大量窑洞，布局散乱、人景争地问题突出，山体生态破坏严重，影响革命圣地形象。2017年，延安市坚持保护文物、改善民生的总体思路，启动宝塔山景区保护提升工程，加大山体修复力度，人居环境得到全面改善。

琅岐岛三坊七巷历史文化街区保护更新项目

项目位于福州市古城核心区，规划总面积39.81公顷，迄今仍较完整保留着鱼骨状街巷格局。2006年以来，街区修复坚持“镶牙式、渐进式、微循环、小规模、不间断”的原则，通过政府主导、专家领衔、国企示范、公众参与，最大限度保护历史遗存、传承城市文脉、探索历史文化街区及周边区域整体复兴的实施途径。

苏州市平江路历史文化街区保护更新项目

项目位于苏州古城东北隅，面积约为116公顷，街区改造前存在传统民居老化破损、基础设施薄弱、空间风貌品质参差等问题。近年来，苏州市深挖历史街区和历史建筑文脉内涵，高质量、精细化推进平江历史文化街区保护更新工程，取得较好效果。

书籍推荐来源。