郭建波（1963—），男，祖籍江苏盐都区大冈镇，汉族，AB型血，摩羯座，经济学博士，无党派人士，现居深圳。2000年创建深圳深圳市英联国际不动产有限公司公司，是英联国际不动产董事长、总裁，英联特约培训顾问。2012年12月，他曾在微博上约战任志强立下赌约。

英联国际不动产董事长、总裁，英联特约培训顾问，擅长讲授房地产宏观经济与价值规律研究方面的课程，曾经多次应邀为政府、发展商、高等院校讲授课程。郭建波先生为南开大学经济学博士、国家注册房地产评估师、中国著名城市运营研究专家、城市及大型房地产投资策划人。曾任综合开发研究院（深圳）地产与金融研究中心主任、首届深圳市房地产中介行业协会常务副会长、秘书长。郭建波博士多次在全国大型城市及房地产、金融学专业研讨会上作专题演讲、并在全国各大报刊、杂志上发表专业学术论文数百篇，撰写并出版多部专著。深圳首届“住交会”的策划人、发起人。

八十年代初，在江苏盐城工学院学习执教；八十年代中后期在沈阳辽宁大学经济学院攻读经济学硕士，期间在《经济学动态》、《外国经济与管理》、《辽宁大学学报》等发表管理学论、译文多篇，参与中国首个破产企业——沈阳防爆器材厂的国家级课题研究组，任副组长。为中国中华人民共和国企业破产法出台奠定了基础。九十年代初，郭离开大学讲师岗位，调入深圳先科集团控股的先科投资股份公司，主要从事企业股份制改造和IPO工作及房地产开发业务。九十年代中，在郭的倡导和推动下，全国第一个官方房地产中介行会——深圳市房地产中介服务行业协会诞生，郭时任常务付会长兼秘书长。同时，郭借鉴美国模式，在深圳推动房地产持牌经纪制度，并编写了中国第一本房地产经纪培训教材。1997年，郭辞职正式下海到综合开发研究院（中国。深圳）组建地产和金融研究中心，从事商业性房地产和房地产金融研究。1999年，郭在建设部住宅产业化中心主任聂梅生的支持下，共同发起全国首个“住交会”，郭任组委会秘书长，取得极大社会和经济效益。1997年起，郭同时在职攻读南开大学经济学博士学位，主要研究国际住房政策，其间发表《人居风暴》、《世界住房干预理论》、《广东房地产投资年鉴》等论著数十篇。2000年起，郭和太太宋星慧双双下海，创建深圳深圳市英联国际不动产有限公司公司。主要从事房地产投资、政府征地拆迁顾问、文化等业务。郭任英联不动产集团董事长兼首席经济学家。自此，郭因为同时集专家、学者、博客人、商人、作家、公众人物为一身而备受关注和争议。

他是有名的地产经理人；他是一个成功的管理者，却称最大的管理哲学是“不管”，不乏清风道骨的气质；他生活在城市文明之中，却留恋寂寥的无人区边缘，追寻历史的踪迹、文化的气息；他想唱就唱，想喝就喝，想写就写，生性洒脱，做事不羁……

笑谈“入世”经营17年的地产岁月，10年的地产研究，让他洞悉地产走向，笑看地产风云；在人人谈有效管理的时代，他却坚持最大的管理哲学是“不管”；在他眼中，长非天生，后天可补，没有不好的员工，只有不好的上级。房地产的拐点已现在郭建波看来，中国房地产业拐点已现，离秋后算账的日子不远了。他认为，中国正经历着史无前例的制度性变革，中国的房地产业在未来的五到六年内必然从繁荣期进入衰退期。在众人眼里，中国的“地产宏观调控”过程只是一场令人啼笑皆非的闹剧。现时，大多数人坚信中国房地产跌价要比上帝死亡还要困难。地产大佬们也正在捻着手中的筹码准备豪赌。房价凭什么说房价会下降？中国的楼市已经过两年的政策拐点，半年多的政策和市场观望期。他认为，一场前无古人后无来者的中国楼市游戏很快就要在2012年前后谢幕了。谁赚谁输已经不重要，重要的是应该知道，房地产业现时已经到了秋后算帐的时候。很多原因使他预感到了这个时刻。首先，人们开始发现地产和政治密切关系。那些曾经大喊大叫房地产属于“市场经济”，是纯粹的经济问题的人已经去写有奖散文博客了。因为，几乎所有人突然发现，原来地产是政治，是公共资源的再分配问题。一个腐败的资源分配机制必然会使社会失衡。当今世界上没有一个较发达国家的住房政策是完全市场化的，地产是一种特殊的商品，它牵涉到百姓的生活，社会的稳定，甚至政府的决策。其次，全球性资产价格上涨的周期已经结束。长期以来，由于人民币价值的低估，造成了外资对中国地产的阻击。这种狙击将很快就会从加速调整的人民币汇率机制中退出。另一方面，国家政策的影响是一个重要原因。中国政府正在迅速改变过去的住房政策和土地出让政策，这些政策将会把中国的住房问题首先归位为社会保障问题，而新的土地出让制度也会使地产市场变得更加透明。再则，地产市场的预期正在快速改变。06年年底更为系统和行政化的政策将彻底改变市场预期，市场拐点已经出现，只是抛售浪潮还未到来。最后，随着上海市、北京市、广东省等地的地产腐败案慢慢浮出水面，以及房地产市场成本公开的呼声波及全国，地产市场新的阵痛期即将来临。在他眼中，地产商还没有意识到秋后算账的日子即将来临。可谓地产商不知亡国恨，隔江犹唱后庭花。他断言，一个月亮最圆的中秋节过去了，中国主要城市的楼市很快就会到秋后算帐的日子了。他给地产商的最后建言：懂得率先抛售的商人才是好商人。人才的“不管”哲学每个人对人才的定义都不一样，有的人认为人才需要高门槛，有的认为人才更需要实践经验，有的认为人才最重要的是具有一种科学的思维，还有人认为人才最重要的是善于学习……在郭建波的概念中，怎样的人才能算作是人才呢？当问及这个问题，他的答案有点出乎意料。他强调说“人无完人。长非天生，后天可补。”在他看来，每一位对公司忠诚、有能力、讲道德、守纪律、善于合作的员工都是公司最重要的资源和宝贵财富。他非常重视对员工的培训。每一位员工进入英联都会接受一系列的培训课程，包括入职培训、专业培训、管理培训和职业技能培训。他强调以培训改善员工的精神面貌与工作价值观，以规范程序及专业知识为客户提供品质服务，并以培养认真负责和管理有效的员工队伍为人力资源的首要任务。在他的脑海中，没有不好的下属，只有不好的上级。因为在他看来，每一个人都有他的优势也有他的劣势。正所谓寸有所长，尺有所短。他认为，作为一个管理者，最重要的就是要“用人所长，补人之短”。他笑言：“一个人的人格，最重要的是能够宽容地对待别人，拥有一颗感恩之心和怜悯之心。”他称自己不是什么乐善好施者，但起码不是一个苛刻的人。可以感受到，相比于其他管理者，他对“人才”多了几分宽容。宽容没有局限于对“人才”的定义，同样贯穿于他人才管理的整个过程。他坦然地说：“最大的管理哲学就是不管。”他认为每一个人都具有自律性，他崇尚自由的管理模式。大道无形，无为而治的道家理念在郭身上可见一斑。他称这不是刻意的实践，是无意识的骨子里挥之不去东西。在日益浮躁的当今社会，利益的驱使、环境的同化，还有几人能够保留道骨清风的气质，哪怕只是那么一点点……机遇”胜过“挑战”最近几年，政府对房地产市场可谓大动干戈，2005年出台了“国八条”，2006年的“国六条”，2009年底的再调控又接踵而至，另外还有一系列的相关政策，包括最严格的土地管理制度，抑制房价上涨制度等等。在他眼中，这是一场空前绝后的房地产业界的制度性变革。但又是一个历史机遇。在他眼中，过去二十年的房地产开放商的特点是单打和敢赌，他讽刺他们是地产流氓。他断言，未来的20年，社会将要求地产商更加注重社会责任，更加注重自身的专业技能。他认为，现时的房地产行业还处于一个过渡时期，地产商还是以大胆敢赌为主，然而，已经显现出了向专业和注重社会责任转化的趋势。他强调，这种趋势在现时社会还是非主流的。这种专业化的发展趋势将使开发商更加依赖顾问咨询机构，这对顾问咨询机构可谓莫大的机遇。当然，这是由一个大前提的，就是顾问咨询机构必须做到专业和科学。因为提供增值服务和降低开发商的风险正是顾问咨询机构的价值所在。换言之，一些没有准备的企业将被淘汰。他强调，这里提到的“企业”不分规模大小，一些不能跟上市场步伐、因循守旧的大企业照样会被市场所淘汰。当问及英联是否将抓住机遇不断拓展时，他笑言：“英联现阶段最主要的任务是追求发展的平稳。即使有了很好的时机，英联也会谨慎地拓展，警惕盲目发展。”

骨子里的文人气质他留恋无人区边缘，涉足过空旷寂寥的西域荒漠，踏寻过曾经繁华的古镇深巷，攀登过第一高峰珠穆朗玛，为的是寻求心灵的震撼、灵魂的共鸣；他想写就写，只因由感而发、抒己之见，观点犀利、文字张狂……他是一个名副其实的文人。他追求自己的理想，为理想不懈奋斗。他坚守自己的原则，为了专业可以不做项目。他称自己是弱势群体，因为在合同上还是乙方，人生的最大痛苦莫过于专业的态度被别人否定。他是一个商人，在骨子里，他其实是一个文人。他有文人的博学，文人的张狂，文人的偏执，还有文人的激情与敏感。他喜欢“读城”，去探寻每个城市的故事，追寻文化的遗迹、寻求心灵的共鸣……他到过周庄镇、同里镇等明清古镇，却不曾产生心灵的共鸣。因为商品化的水乡风情，在游人如织之下，使他全无寻古探幽之心境。徽州的西递村却触动了他的灵魂深处。西递的宁静，使他走在西递村的小巷里时产生了一种邻里串门的感觉；西递鬼斧神工的建筑工艺，使他一步一叹；西递的徽商传统，使他流连于商品的精致、美不胜收；西递古居的文化内涵，让他感受到了儒文化的痕迹；西递的书签对联“几百年人家无非积善，第一等好事只是读书”，让他回忆起了朱熹、陶行知、胡适……他对这个城市开始产生无限的眷恋之情，徽州成了他内心的圣城，觉得黄山归来还会看岳，西递归时已别无他城。他到过河南新乡，一个旅游书指南里名不见经传的城市。他喜欢上了这座城市。在他眼中，新乡市是个正在弃污从良的少女，她在饥谨的年代溅卖过她的青山绿水，而现在那一座座青山上的水泥窑塔正在倒塌，取而代之的是青青生态度假园；那已干枯污浊的姜老太公曾经垂钓的卫河正在变得清澈。在他眼中，新乡具有厚重的历史。她虽然在现在中原的游典里名不见经传，但她远至春秋近到中共，布满成语典故。只不过和洛阳开封不同，新乡在为历史骄傲时能够跨越历史、摔开历史的包袱。三千年前的游牧之战就是一个很好的实例。在他眼中，新乡是一个个让人心甘情愿醉倒的地方。朋友来了有好酒，好酒先请朋友三杯、再敬三杯。即便不胜酒力，也无法拒绝。他曾在一个春风沉醉的晚上在吉庆街上咀嚼武汉市。在吉庆街上，他回忆愈伯牙和锺子期断琴的知音故事；追忆辛亥革命、江汉大罢工的革命岁月；沉思文革时期720谋反事件。在吉庆街上，吃着鸭脖子、喝着二锅头、听着湖北的街头艺人的吹拉弹唱，他开始思考着中部与武汉的“陷落”或者说“沉沦”。在江南夜半时刻恬静的空气中，他期待着武汉的崛起……除了徽州、新乡市、武汉，他也“读”过杭州市、无锡……追忆过他们的历史，回忆过以往的故事，激漾过自己的情思。他还到过青藏高原。他读这块土地，比读城读得更深……世界屋脊的一草一木，一山一水，蕴含着来自远古的呼唤，使他着迷于珠穆朗玛的壮美，呼唤起他四十载的人生的点点滴滴。他想起了许多童年的趣事，曾经为一张电影而逃票，又因为逃票而被教练开除；他想起中学时期懵懵懂懂为死亡而恐惧，为足球而疯狂；他想起了大学读研时期和女生的一次邂逅；他也想起从教下海来到深圳市的那第一个晚上……他也想起年迈的父亲从深圳回去后腿突然瘸了，再也没法打篮球了；他想起自己每每在外面喝酒应酬时备受太太的“信”骚扰——别喝多了…………他折服于青藏高原的多姿，青藏的圣洁。高原上，山川相连，不知道到底有多少座山、多少张面孔、多少个故事！他觉得自己纵然长眠在她的雪山河谷中，也无法追寻她的足迹。他感慨自己只是这青藏高原无数个过客中的一个，一如自身是这人世间无数个过客中的一个。他自惭形秽，因为觉得自己来自尘世，来自地狱，是一具早已腐烂的躯壳。他羡慕青藏高原上幸福的牛羊，西藏自治区的山川和蓝天是属于它们的……离开青藏的那一刻，他想起了纳木错边的羊群，想起了从珠峰凯旋归来的那个晚上，想起了那两个长着高原红的藏族少女，想起了珠峰招待所的那个不眠之夜……那一刻，他哼吟起那首耳熟能详的歌谣《青藏高原》，那一刻，他不禁热泪盈眶。“是谁带来远古的呼唤，是谁留下千年的祈盼，难道说还有无言的歌，还是那久久不能忘怀的眷恋？”“是谁日夜遥望着蓝天，是谁渴望永久的梦幻，难道说还有赞美的歌，还是那仿佛不能改变的庄严？”“哦看见一座座山一座座山川，一座座山川相连”……那就是青藏高原。引

对于超过百分之五十的投资投机客的深圳市地产市场，真正的考验将来自于这个开始的冬春，除了看有哪些期待“上市”的地铺公司可以等到丰收的秋天，也在看哪些地产开发商会停止日复一日的手机短信广告扰民，更在看哪个地产大佬会率先背叛自己的“联盟”和涨价神话降价促销。预测楼市和预测海啸一样，也许只有老鼠和神仙才能。但是，即便是最大的地产大佬和最庸俗的经济学家也是人，他们只不过是为自身的利益而呼喊，特别是媒体。所以，先可以预言地产口水的海啸将至。——焦点房地产网2008年01月04日焦点博采堂：新年伊始“空军轰炸”再掀新高潮——《深圳卫视》《公共频道》深圳广播电影电视集团《财经生活频道》——08年1月1日08年房价市场走势分析，与专家如何看待后市《深圳将出现地产中介倒闭潮》“中天之后还会有第二家、第三家……”深圳市房地产中介行业协会创建人郭建波认为，中天事件之后的这次长河事件，表明多米诺骨牌效应已经开始显现。和中天一样，长河的问题也出在前段时间过度扩张、挪用客户资金上，只是这次长河的老板没有携款潜逃。他认为，相比蒋飞，皮锦洲的做法理性得多，在目前情况下，“想跑也跑不了”。很多地产中介还是希望能挺过这个阶段，不过都多少采取减少铺面、裁减员工的方式。但即使这样，也抵挡不住多米诺骨牌连串倒下春节前深圳将出现一轮地产中介倒闭潮。——《南方都市报》2007年12月06日长河倒了　谁是下一张多米诺骨牌？深圳市英联国际不动产有限公司首席分析师郭建波：相比于CPI的增长来说，利率的增长还是可以承受的，也不是处于高利率的阶段，房贷一族本身是依赖房贷来购房，所以，不可能出现一次性还款的情况。——《记者调查：深圳银行未见提前“还贷潮”》2007-12-29《清退风暴收回过千“公屋”》——2007-12-10中介行业面临的的资金兼管与诚信问题——深圳广播电影电视集团《财经生活频道》07年12月3日英联国际不动产首席分析师郭建波：靠挪用客户资金，进行非理行的扩张，在市场波动的时候，出现（携款潜逃）这样的事情，是很自然的事情。整个收款环节，是由客户和经纪公司来商定，即便有个别的公司打广告，要求客户到银行进行第三方银行存管，但是可能里面整个机制本身的设置，它的可操作性，它的规则有待于完善和界定，现在是一个真空状态。——《疯狂过后的地产中介行业亟待规范》2007-11-27深圳市英联国际不动产有限公司首席经济学家郭建波：如果一个城市的住房政策，照顾到城市的创业和城市发展的动力阶层，就是所谓的白领阶层，这个城市会迸发出巨大的创造力，避免深圳的人才不稳定和流失的现象。——《三类保障性住房解决低收入家庭住房困难》2007-11-23郭建波：首先是符合国际惯例的一种做法，第二也是比较符合国情的一种做法，但是，对经济适用房，在流通方面还应该有产权的限制，廉租屋首先要保障那些真正居无定所，没有能力支付市场资金的弱势群体。——《未来农民工都租得起房》2007-11-22引